ワンルームマンションは個人投資家の定番不動産である。低金利時代を背景に、販売好調のようである。果たして現状のワンルームの流通価格、また競売の落札水準はどのくらいだろうか。

　7月7日開札でＪＲ京浜東北線「王子」駅徒歩約12分に立地する専有面積約6.6坪のワンルームマンションが対象であった。築約8.5年と比較的新しいこの物件は、月額76,100円にて、社宅として貸し出されている。管理費および修繕積立金が月額合計7,600円、固定資産税・都市計画税合計が年約49,000円であるので、実質年収は770,000円強になる。

　売却基準価額は832万円であり、滞納管理費等がないので、年利回り約9％の水準での競売評価額である。これに対し入札は11本で、最高価1,519万円にて業者に競落されていった。この競落価格を分母とすれば、年利回りは約5％になる。

　ところで、レインズで現在売却中の類似物件を探してみると、同じ棟内に複数の売却物件があった。それらは販売価格の専有面積坪単価が290万円前後である。先の競落物件に当てはめれば1,910万円強となる。この価格で仮に再販されれば、年実質利回り約4％ということになる。

　ワンルームマンションは価格における建物の比率が高い。その建物の劣化は投資の上で考慮すべきで、それはおおよそ年1％以上と考えねばなるまい。実質年4％の投資であれば、利回りは3％以下になる。これに空室リスクを考えるとさらに期待利回りは低くなる。加えて賃貸住宅市場はここ数年供給過多傾向にあり、建物の老朽化かから賃料の低下のおそれもありそうだ。それでも築浅好立地ワンルームは年4％を一般流通価格と見込み、応札がなされているようだ。