競売対象物件の減少で、めっきり少なくなったのは都心型ビルの1棟物件である。それも新耐震構造の築年のものはほとんど見られない。そんな中、9月10日開札では地下鉄「神保町」駅徒歩約4分に立地する平成4年築のビルが対象となった。

　そのビルは、敷地が北西側で幅員約11m他、2方で公道に面した約43坪で、建物は鉄骨造7階建て1フロアだけ居宅の事務所ビルである。建物の延床面積は約200坪ある。現状は3フロアを所有者およびその関連が占有し、そのほかは空室もしくは賃貸中である。

　さて、この物件は売却基準価額1億1,896万円に対し、この日1番人気の55本の入札があり、売却基準価額の約3.8倍にあたる最高価約4億5,270万円にて落札された。

　ちなみに、このビルの敷地の正面路線価は1坪約280万円で、そこから相続税評価額を推量すると、約1億2,000万円である。そして建物は評価書の記載では約5,000万円程度の積算価格であり、土地建物の相続税評価額は1億7,000万円程度である。競落価格は、これに対しても約2.7倍で、かなり高い水準である。

　一方でこのビルを全館賃貸稼働させた場合は満室で月額200万円強、年額で2,400万円程度は期待できる。とすれば競落価格で表面利回り年5％強得られることにはなる。収益還元で競落される価格と積算評価額との乖離が、かなり大きく感じる。