先週の本欄で築浅の都心中古マンションの品薄による高値取引について取り上げた。しかし４月２５日開札では旧耐震構造マンションが５２本のこの日最多入札を集め落札されていった。

　その物件は東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩約７分に立地する専有面積約２２坪の１ＬＤＫの部屋であった。

　このマンションは昭和５６年９月に竣工していて、いわゆる旧耐震構造である。

　この部屋の売却基準価額は８８３万円であったが、これに対し落札額は４３７４万円と、何と売却基準価額の５倍弱という高上乗せの価格であった。

　大きな乖離の原因の一つに耐震調査の結果がある。現況調査報告書には、管理組合が耐震診断を行った結果、強度不足との判定を受けたことが記載されている。そしてこれを受けて、評価書において競売市場修正として、正常価格に対し、３割減を行っているのである。

　建物の物理的評価については、築年に相応した価格を計算しているが、その上さらにこの減価がなされたのである。

　もし仮に管理組合が耐震診断を行っていなければ、この減価は無かったと思われ、売却基準価額は１３０　０万円程度であったろう。

　耐震診断という積極的な行いが、評価額低下を招くというのは皮肉な話である。

　それにしてもまだ競落価格との乖離がある。これはこの部屋が１０階建の最上階１０階に位置し、広いルーフバルコニーが付設されていることで、市場価値は他の住戸に対して高いはずであるが、この点に関して評価書において考慮されていないことも大きく影響されている。

　競売のマンションの売却基準価額の設定が対象住戸の強み、弱みはほとんど関係なく決められているのも現実である。