先週は、好立地のワンルームマンションが高値競落された事例を紹介した。こういった市況では、競落価格の売却基準価額の２倍に達することもよく目にする。しかし、その中にあって売却基準価額を下回る都心マンションが９月５日にあったのに目を引かれた。

　そのマンションは小田急小田原線「代々木上原」駅徒歩約５分に立地する築45年のマンションである。専有面積は約１４坪、間取りは2DKで売却基準価額は３４９０万円であった。売却基準価額の２割引が買受可能価額であり、有効な入札価格の下限であり、本件の場合は２７９２万円になる。築年が古いとは言え好立地であるが、結果として入札は２本に止まった。そして最高価は売却基準価額を下回る３０６０万円であった。これはこのマンションの敷地に不明部分があることに起因しているようだ。

　このマンションはもともと１棟の普通建物であったが、そこを区分登記して、分譲したようだ。そして１棟マンション建設のときに南側の第三者所有地も建築確認対象敷地面積として参入しているようで、その土地の利用権限は曖昧である。ただ評価書においてはこの点について減価はしていない。しかし現実には銀行ローン等を利用して購入しようとした場合、担保評価に支障があるだろう。これにより再販業者が入札を躊躇したようだ。古いマンションにはこのように建築確認申請時の敷地と、敷地利用権のある敷地が一致しない場合がある。遵法性が問われる昨今、こういったことが、減価を引き起こす。