1月31日開札で、特殊な物件が大量入札を集めたのに目を引かれた。

　その物件は東武東上線「東武練馬」駅徒歩約9分に立地する店舗であった。この店舗は築39年の鉄骨造平家建てで、床面積は11坪強ある。

　この物件の特殊なところは、マンションの敷地の一部に建っている点にある。所有者はマンションの敷地の共有持分は有しており、マンションの管理組合に管理費を支払っている。

　つまり、マンションの区分所有者と同様に敷地の利用権はあるものと思われる。ただ、本物件の評価書では、競売対象ではない、マンションの敷地の一部であるという事情から大幅な減額がなされており、売却基準価額は62万円と、低く設定されていた。

　この物件、現在月額8.5万円で賃貸中であり、所有者負担の管理組合へ支払いの管理費相当分を別途賃借人に負担させていることから、固定資産税等を考慮しても、実収入は年100万円程度ある。もし、売却基準価額で取得できれば、年利回り160％超という、とんでもない高利回りになる。

　しかし、こういう物件を見ている人はさすがに多くいるもので、入札は１番人気の46本集まった。

　結局、大幅上乗せの506万円にて落札されたが、それでも利回りは20％近い。特殊物件であっても、当分賃料が見込めるものは、収益還元で入札者は応札することになる。この場合のキャップレートは20％が一つの目安のようだ。