新年度に入っても依然好調な競落状況で、4月10日開札も100％競落であった。

　この日、最近入札対象としてあまり見られないアパートが開札対象となり、その競落水準に目を引かれた。

　その物件は、東武東上線「成増」駅徒歩約５分に立地する築約21年の木造2階建てで、１Ｋ12戸からなる。土地は北西で幅員8mの公道に面する約59坪で、建物は延床面積約60坪である。売却基準価額は4,878万円であったが、これに対し、入札17本が集まり、最高価8,323万円にて落札されていった。

　さて、この物件の期待される賃料収入であるが、月額約70万円、年840万円くらいである。これからすると競落価格は表面利回り年10％程度の水準である。

　一方、この物件の正面路線価は1坪約92万円であり、敷地の相続税評価額は5,500万円程度になる。そこから土地の実勢相場を考えれば約7,000万円程度であろう。

　また建物の残存価値は築年から推して500万円あるかないかであるので、競落価格は土地建物合計で、積算上、一般市場相場並みと言えそうだ。

　先の表面利回り10％の水準も、木造で築20年超のアパートとしては、一般市場の水準ではないかと思われる。

　しかし、現在東京23区内では、この物件のように駅から近く、1億円程度で購入できる収益物件が少ないので、競売であっても決して割安にならないのである。