先週本欄で、マンションの評価書中、積算価格を算出する折、周辺取引を勘案して価格補正を施してきていることを伝えた。これにより競落価格の売却基準価額への上乗せ率が低下傾向にある。しかし、積算価格算出で市場取引価格補正するというのは違和感が拭えない。それは本来、取引価格比較法というアプローチで別途算出されるべきものではないだろうか。まさに羊頭狗肉といった手法に思える。

　４月12日開札で32本の入札を集め一番人気となったのは都営浅草線「中延」駅至近に立地する築15年弱のマンションであった。専有面積約15.2坪の２ＬＤＫで売却基準価額は2400万円であったが、競落されたのは3903万円で、上乗せ率は62％を超えた。このマンションも評価書では積算価格算出過程でプラス25％の価格修正を行っている。この25％がどのように導き出されたのかは特に触れられておらず、成約事例などの掲示も無い。まさに主観的な調整でしかないように見える。

　結果はこのマンションについてはそれでも高水準で競落されている。競落水準が評価人の主観的裁量で変化してしまうのはいかがであろうか。類似物件の取引事例を呈示し、取引事例比較法による価格を別途算出する方が、入札者にとって分かり易いように思う。