近時、新築分譲マンションの売れ行きに陰りが出ている。特に郊外型のマンションが芳しくないと聞く。そんな中で、駅からの距離がある物件が、高値落札されたのに目を引かれた。

　そのマンションはＪＲ総武本線「新小岩」駅徒歩約20分に立地する。築約20年を経過するこのマンション、対象住戸は専有面積約26坪の４ＬＤＫである。この部屋の売却基準価額は1,256万円であったが、これに対し、入札24本が集まり、最高価2,785万円にて再販業者と思われる会社に落札された。売却基準価額に対し120％を超える上乗せ率である。

　ところで、この物件は立地条件が駅から遠く、劣るものの、専有面積が広く、４ＬＤＫで部屋数も多い利点がある。しかもこの物件には12坪超のルーフバルコニーがあり、ファミリーがゆったりと住める魅力を感じる。

　現在この物件の付近に、このような大きな間取りの物件は築20年以内であると数件しか販売登録がレインズにはない。しかも駅から近いところでは、5,000万円程度の値付けがなされているので、駅から遠いとはいえ、3,000万円台中盤で再販できれば価格的の魅力はありそうである。

　しかし、このマンションには220万円程度の滞納管理費等がある（5年以上の滞納であるが、管理組合が法的請求済みで時効にかかる部分はない）。このコストを考えると、内装の費用等の多寡により、確保できる再販利益は大きく変わってくるだろう。

　大きな上乗せ率でないと競落はおぼつかない状況の中、再販業者はリフォーム費用など商品化コストの見積りを精査せねばならない。