収益物件の人気は、一般不動産市場では依然高い状態にあるが、競売市場でも同様である。9月19日開札でも、大量29本もの入札を集めた木造アパートがあった。

　そのアパートは、ＪＲ埼京線「北赤羽」駅徒歩約8分に立地し、幅員3m未満の2項道路面に建っており、築後22年が経過している。土地は30坪強で、建物はワンルームの部屋が12戸からなり、月約65万円、年間で780万円が見込まれる。

　この条件で売却基準価額は1,684万円であったが、最高価はその2.6倍弱の4,323万円であった。競落したのは、不動産会社であると思われ、競落後は再販売される可能性が高い。

　ところで、競落した価格から収益利回りを計算すると、年表面利回りが18％になる。売却基準価額を大幅に超えた競落価格でも、ここまで高い。仮に再販価格を表面利回り13％に設定しても6,000万円の売上げが期待できる。かなり有利な競落であると想像されるが、ここで注意をしなければいけないことがある。

　それは、物件の合法性である。この物件の評価書によれば、本物件につき、建蔽率、容積率、高さにつき建築基準法上、違法が疑われている。

　収益物件の投資家は、多くは銀行等の融資を利用して購入する。非合法物件に対して銀行等は、担保評価を低く見ざるを得ない。特に当該物件は接道条件が悪く、実際に合法的に再築すると、現在より、かなり小さな建物しか建築できない。

　また構造が木造で、耐用年数がほぼ経過していることも融資に影響するだろう。再販は高利回りを前面に出して、現金購入できる投資家に売却することも考えねばならないだろう。

　以上のことを考えると、再販目的であるとすれば、あながち低い競落水準とは言えないのかもしれない。