年末に向け選挙戦が激しくなってきている。選挙後、自民党中心の政権となると、金融緩和策が強まるとの見方から、株価は上昇基調のようだ。

　当然、金融超緩和策は、土地についても価格の底上げにつながる。とりわけ過去の例から、都心の商業地にその影響がまず出始めるだろう。

　さらに都心でも、千代田、中央、港の3区が先頭になる。競売市場においても、これら都心の商業地の競落状況が気になるところである。

　11月22日開札で、港区西麻布4丁目に立地する土地付建物が対象となった。その物件は土地が南西側で幅員4m弱の公道（2項）に面する約50坪。建物は築22年の鉄骨鉄筋コンクリート造で、地下1階付の4階建て、延床面積が約147坪ある。

　主に飲食店が賃借し、占有しているが、現在の賃料水準で、月額160万円程度、年約2,000万円の賃料収入が見込めるだろう。

　そんな内容で、売却基準価額は1億4,214万円であったが、これに対し、入札が8本あり、最高価1億8,234万円にて落札されていった。

　ただし、本物件の地下1階については、買受人が敷金等約650万円を継承する義務があるので、実質では1億9,000万円弱の競落ということになる。

　この競落水準は、おおよそ賃料に対して表面利回り10％強である。取得にあたって、その他経費を勘案し、かつ収入面では固定資産税等のコストを斟酌すれば、実質年8％程度の利回り水準ではないだろうか。

　共同住宅の物件に比し、まだ利回りが高め（競落価格は低め）に感じる。今後こういった商業物件の競落水準がどうなっていくか、気になるところである。