このところ競売市場をリードしているのはマンションであるが、1月28日開札においては久々に土地付建物が一番人気になった。

　それは地下鉄銀座線「浅草」駅至近に立地する店舗・事務所兼居宅である。土地は南東側で幅員約6mに面した34坪弱、建物は築19年の鉄骨造5階建で、延床面積112坪強ある。

　1～3階は飲食店に一括賃貸され、それは最先の賃借権であるので、買受人に引き受けの義務がある。賃貸条件は月額賃料120万円、預け入れ敷金額が5,133万円強となっている。敷金は賃料の3年分以上であるが、裁判所はこの額を認め、その分につき差し引き評価を行っている。

　４階、５階は所有者関係者が使用しており、引渡命令対象と見られる。

　このビル全体で見込まれる収益は年1,900万円強であろうかと思われるが、この物件の売却基準価額は3,606万円で、これでは表面利回り50％を超えることになる。承継敷金（3,133万円強）を考慮しても、年20％超となる。

　こんな魅力的な条件であったことからか、入札は44本集まり、最高価1億2,100万円と、売却基準価額の3倍を優に超える水準で競落されていった。それでも（敷金承継額を考慮後）表面利回り11％は見込まれる。

　最近、一般市場で、おおよそ3億円未満の1棟利回り物件は人気があり、市場に出ると売却されるのが大変速いと、よく耳にするが、そういった市況を反映した落札結果であったと言えよう。