1カ月以上の間隔が空いた9月8日開札は、前回に続き100％競落であった。その中にあり、高額物件での約190％の上乗せ率での競落に目を引かれた。

　その物件は、東京メトロ南北線「後楽園」駅徒歩約2分の一戸建てであった。ただし、建物は築60年を超える古屋である。したがって売却基準価額は6,974万円であるが、おおよそが土地の価値ということになる。

　その土地は東側で幅員約4mの公道に約17ｍ面する約95坪の整形地である。この土地の相続税路線価は坪155万円であるので、相続税評価額は1億4,700万円超である。しかし、この物件の売却基準価額は先に記したとおり、その半分以下の6,974万円である。なぜこんなに低額の設定になっているのか、疑問に思われる。そこで評価書を見ると、評価手法で収益還元による価格を算出していて、それが2,544万円であることが主因であった。この収益還元価格と積算価格1億4,000万円超との間を取ったため、結果としてこのような低額設定になったようだ。

　確かに月額20万円で対象建物は賃貸されていて、しかもその賃借権は最先の賃借権である。したがって、その借家権を考慮する意味合いもあって収益価格を算出したと思われる。

　結果としては競落価格2億200万円弱の大幅上乗せの競落であった。競落会社としては賃借人の明渡しの示談コストを考慮しても、2億円超でも採算が合うとの判断であったのだろう。