ワンルームマンション、とくに築浅で投資ローンがつく物件は足が速いようだ。競売の世界でも、築浅ワンルームは高上乗せ率で競落されている。

　4月23日開札で売却基準価額の2倍超、上乗せ率100％を超えた落札があったのが、ＪＲ総武快速線「馬喰町」駅徒歩約3分に立地する専有面積6坪強のワンルームマンションである。築年は平成16年1月であるから、築後10年強が経過した物件である。

　現状、賃料は月額総額で85,000円、年額にして102万円である。管理費・修繕積立金の年額は24万円弱、固定資産税等は年額5万円強である。現賃借人を前提とした実質年収は73万円であり、これに対し、売却基準価額は788万円であるので、年9％強の利回り水準である。

　これに対し、入札は19本入り、最高価は1,605万円で、上乗せ率は103％超であった。この競落では、年利回りは実質4.5％ほどである。

　ところで、この物件を競落したのは再販業者と思われる。ということは、競落価格にマージンを付加して再販市場に出すことになる。おそらくは10％以上のマージンであろうから、登録免許税、不動産取得税などのコストも考慮するならば、売値は2,000万円以上になる可能性が高い。

　とすると、これを購入する投資家は、年約3.7％の利回りしか得られない。建物の減価や賃貸の空室を考えれば、売買価格や賃料の値上がりが期待できなければ、プラス投資にならないように思う。

　とくに住宅賃料については、現在上昇気配は極めて限定的である。したがって、その点でも現在の競落水準は高いと思われる。