欧州に続いてマイナス金利という未体験ゾーンに突入した日本である。貸出金利の低下によって不動産の期待利回りも低下するのか。3月10日開札で、今年最高の入札本数88本を集めたのは、1棟の収益目的のマンションであった。その物件は東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩約6分に立地する。ワンルーム12戸と３ＬＤＫ1戸、計13戸からなり、築25年強の鉄筋コンクリート造である。土地は東側で幅員約4mの私道、北側で幅員約3.2mの公道にそれぞれ面する約57坪であった。

　また年収は約1,000万円見込める物件である。固定資産税等やランニングコストを考えると、純収入はおそらく年850万円ぐらいではないだろうか。売却基準価額は7,070万円で、実質年12％の利回りの水準であった。これに対し、落札価格は2億1,610万円で、売却基準価額の3倍を超える水準だった。この価格であると、利回りとしては実質年4％程度である。

　ちなみに、この物件の土地の正面路線価は1坪約120万円である。敷地が約57坪であるから、土地の相続税評価額は約6,800万円で、建物の固定資産税評価額は3500万円程度と見られる。したがって、相続税評価額の土地建物合計は1億円強ではないだろうか。ゆえに競落価格は、その2倍程度ということになる。

　銀行等が通常用いる担保評価は積算評価がベースであるが、土地は先の物件のような住宅地で相続税評価額の1.2～1.3倍で、建物は固定資産税評価額程度と見ることが多い。そうすると、本物件の銀行等の担保評価額は1億2,000万円程度だろう。

　ローンを使うとして、売買価格が2億円を超えるとなれば、購入には1億円程度の自己資金を要しそうだ。ただマイナス金利時代では、銀行も融資額を積極的に多くするかもしれない。それにしても競落水準が高い感じがする。