８月３日開札で、ＪＲ山手線「代々木」駅徒歩約５分に立地する築４５年の古いマンションが次順位申込者無しの高値で競落された。このマンション、立地は一等地であるが、その敷地に問題がある。それは、接道条件についてである。このマンションの敷地は直接面しているのは北側で幅員４ｍ前後の４２条２項の私道のみである。

　実は西側で、明治通りに面しているように建っているが、その間にマンションの区分所有者が所有していない小さな土地が２筆ある。（別法人所有）将来の建替えにあたっては、この小さな土地をマンション敷地として取り込まねば、大幅に容積率低下などが起こる。

　都心の古いマンションにこのような接道条件などで、権利関係が複雑なものがある。さて、対象物件の部屋は１ＤＫで、専有面積約９坪であり、売却基準価額は１１３１万円であった。これに対し入札が１０本あり、最高価２０００万円で不動産会社が競落していった。

　このマンションはちなみに耐震診断は実施していない。おそらくは実施すれば、耐震基準は満たせず、補強あるいは建替えが必要となるであろう。もし明治通りに面するべき先の小さな土地を敷地参入できれば、建替えにあたりボーナス容積が期待でき、キャピタルゲインのチャンスが到来するかもしれない。都心の古いマンションにはこういった建替えで化ける可能性があるマンションがある。