このところ不動産市場では、中古マンションとともに1棟の居住用収益型物件でグロス価格が3億円未満のものの取引の活発化がよく話題となる。

　そんな中、6月15日開札では、西武新宿線「都立家政」駅徒歩10分に立地する1棟物件が対象であった。ワンルームの部屋が全部で29戸からなるこの物件は、建物が築25年の鉄筋コンクリート造6階建てで、土地は約67坪ある。この物件の収益は満室前提で年間、グロス2,000万円ほどである。

　この条件で売却基準価額は9,911万円で、これに対し入札13本が入り、最高価1億7,007万円にて落札されていった。

　この落札価格は利回り水準表面で年12％程度となるが、問題は建物の管理がかなり杜撰であることである。現況調査報告書によれば、複数の部屋で雨漏りやカビ、壁紙のはがれなどがあり、多くのテナントからのクレームを抱えているようだ。落札者は相当の改修費用を要することになりそうだ。

　一方この日、ＪＲ中央線「中野」駅徒歩12分に立地するワンルームマンションも対象になったが、こちらは総戸数11戸、築26年の建物の中の専有面積約5坪の低グレード狭小物件であったが、売却基準価額299万円に対し、入札14本が入り、最高価410万円で落札されている。この物件の現在の収入は管理費等控除後で50万円強である。この落札水準は承継敷金など考慮すると、利回り年12％程度と、先の1棟ものと同じである。