競売市場の活性度を見る上で指標となるのが競落1物件あたりの入札本数であるが、これは5月24日開札では16.6本で過去最高水準である。さらに先週号の本欄でも紹介したとおり、競落価格の売却基準価額への上乗せ率も大きくなっている。非常に高い上乗せ率はビルなど、土地付建物に多く見られるが、マンションに関しても高い上乗せ率に驚かされる。

　5月24日開札では、ＪＲ総武本線「新小岩」駅徒歩約19分に立地する専有面積21坪弱の２ＬＤＫ＋サービスルームの部屋が入札30本入り、売却基準価額1,062万円のところ最高価2,386万円と、その2.24倍の水準で競落されていった。

　このマンションは築18年経過と、さほど古くはないものの、駅からの距離が遠く、決して至便とは言えない立地である。売買の成約事例をレインズで検索すると、おおよそ近い築年数、駅からの距離の物件は、成約の坪単価は120万円前後と思われる。となれば、先の競落物件の販売価格は2,500万円程度と推量される。したがって競落された価格水準では、販売のマージンが取れないように思える。

　また、この日は京成本線「お花茶屋」駅徒歩約７分に立地する専有面積18.3坪で、築18年弱の３ＬＤＫのマンションが開札対象であったが、こちらも売却基準価額1,154万円のところ、その2倍を優に超える2,510万円で落札された。

　このマンションは昨年10月に他の部屋の成約事例があり、それは坪単価で114万円程度であった。この水準で考えれば、先に落札されたマンションの相場は2,100万円弱になる。半年前の市場相場より高い価格での競落価格には驚かされる。競売市場の過熱ぶりを表す競落事例だろう。