居住用マンションなどに比べて評価が難しいのが事業用の物件、特に区分所有の事業用物件であろう。8月5日開札では、京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分に立地する1階の区分所有店舗が売却基準価額の2倍以上で落札されたのに目を引かれた。

　この物件は築30年のマンションの1階で、専有面積10坪ほどの部屋である。現状スナックが経営されており、賃料は17万円である。管理費及び固定資産税等を差し引いたネットの年間収受賃料は約167万円である。これに対し、売却基準価額は862万円であり、利回り年19％を超える。

　結果、入札が11本入り、最高価1,888万円にて個人が落札していった。年9％程度の利回り水準である。

　ちなみに、この物件の賃借人は20年以上ここで営業しており、その間に2度物件オーナーが変わっている。こういった物件は、テナントの安定性に入札者が着目する部分が大きいと思われる。

　この日、丸の内線「新宿御苑」駅徒歩4分に立地する築約28年のマンションの事務所の3部屋が開札対象であったが、そのうちの1室は専有面積約11坪で売却基準価額920万円であったが、そこには17年間、賃料約9.9万円にて賃借しているテナントが占有している。実質年収は約83万円であるが、売却結果は売却基準価額920万円に対し、3本の入札で、最高価1,212万円にて落札された。

　一方で3部屋のうち専有面積約10坪の1部屋は空室である。この部屋の売却結果は売却基準価額793万円に対し、入札は1本で最高価はそれを下回る650万円にて落札された。

　事業用物件はテナントの内容が大きく入札結果に影響するようだ。