収益物件の中でワンルームマンションは、総投資金額が比較的小さいので、個人投資家向けである。その中で築年が10年以内くらいと新しく、専有面積も20㎡以上、かつトイレ・バス別の物件などは再販業者の競落が大方である。競落後、購入ローンを斡旋して個人投資家にマージンを付加して再販する。

　しかし、20年以上の築年で、トイレ・バスが一緒のいわゆる3点ユニットバスで専有面積15㎡前後の物件は、再販業者の入札は少なくなる。これは再販時に購入ローンを付けられないことが影響するのである。

　そんなわけで、そういったワンルームマンションは個人の落札が結構目に付く。6月18日開札でも、東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅徒歩約4分に立地する築25年超で、専有面積15㎡強のワンルームマンションが個人落札であった。

　この物件は月額賃料58,000円にて賃貸中であり、賃借人は明渡し6カ月猶予対象者である。もっとも競落者は、ほとんど収益目的であろうから賃借人には6カ月経過後も、そのまま賃借してもらいたいところだろう。

　現賃借人がそのまま賃借した場合、管理費等と固定資産税等を差し引いた実質年収は約54万円である。そしてこの物件の売却基準価額は519万円であったが、これに対し入札が20本入り、競落価格は1,090万円であった。

　この物件には滞納管理費等が約14万円見込まれるので、それと登記にかかる費用など考慮すると、総投資額は1,130万円程度になるだろう。

　とすると、競落した個人が得られる年利回りは総投資額に対し4.7％強と、5％を割り込む計算である。人気エリアの物件とは言え、このタイプの物件は3年ほど前、年利回り7％程度の水準で競落されていたと思う。明らかに期待利回りは低下している。