今年の東京地裁の開札も今号で紹介する12月6日のほか、あと1回となった。再販業者は来年の販売商品の仕入れのため、強気の入札価格を設定する例が目立つ。

　そんな中、12月6日にアパートの対象物件に24本の入札が集まったのに目を引かれた。その物件は、京成押上線「京成立石」徒歩約8分に立地する、築25年を経過した軽量鉄骨造2階建てのアパートであった。

　敷地は西側幅員約6.3m、南側幅員約7.2mに面する角地で、広さは約104坪ある。建物は２ＤＫ10戸からなる（延床面積約120坪）。賃料は月額で約70万円、年額で840万円は見込めそうだ。

　この物件の売却基準価額は5,806万円であったが、最高価8,420万円弱で、不動産業者が落札していった。売却基準価額に対し、45％弱もの上乗せされた競落価格である。これほどの競落水準になったのは、収益性というよりは、敷地の条件にあると思われる。広い公道に面する角地で、路線価ベースで、7,400万円強の評価額になる。

　もし収益物件として、再販できない場合であっても、更地化できれば、建売用地（3～4宅地分割可能）として転用ができる。つまり、換金の出口が広い物件ということである。

　一方でこの日、大田区西六郷の一戸建てが売却基準価額を切り下げた2回目の入札でも応札がなかった。この物件は接面道路の使用権に問題があり、競落後の換金の出口が見えにくい。換金の出口想定は入札にあたって大きなポイントになるのである。