マンションで競落されない物件はほとんど見かけぬ昨今であるが、4月24日開札で1件競落されず特別売却に回った物件があった。その物件は東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩約15分に立地する専有面積約6.7坪の１ＤＫマンションであった。この物件築28年と新しくはないが、新耐震基準で、かつ所有者居住であるあるので引渡命令が取得できる物件である。しかし入札は無かった。これは売却基準価額404万円、買受可能価額323.2万円が採算に合う水準で無かったことによると考えられる。

　この物件の評価書を見ると、積算価格と収益還元価格双方を求め正常市場価格を520万円としている。ここまでは理解できる。正常価格から競売による減価（20％）を施しているのも通常であるが、そこから控除すべき滞納管理費等について問題がある。現況調査報告書によれば本物件の滞納管理費等は昨年の10月時点で280万円を超えているとある。にもかかわらず評価書の減価は正常価格の3％である15万円強に過ぎない。従って売却基準価額が本来200万円未満で設定されるべきところ、その2倍以上になってしまったのである。これでは応札はないだろう。過去の取引事例を見ても専有面積坪単価は100万円程度で、670万円くらいであるから、全く割安感はない。（むしろ市場より高い）期間入札が始まるまでにこの点、債権者など気が付かなかったのであろうか。債権者も競落されなければ債権回収ができないのであるからチェックすべきだと思う。