このところマンションの競落価格の売却基準価額に対する上乗せ率が低下傾向にある。例えば前回3月13日では38.4％の上乗せ、4月12日開札では48．0％上乗せが平均である。昨年一年間の平均52.5％、一昨年一年間平均の63.1％と比較して低くなってきている。これは中古マンション相場が低調になり、再販価格が低下しているということよりも元の売却基準価額が高くなっているからだと思う。

　例えば4月12日開札で京成本線「新三河島」駅徒歩約3分の専有面積約7坪のワンルームマンションが開札対象となり、売却基準価額1130万円のところ競落価格1337万円強と上乗せ率は18.3％に止まった。（入札6本）この物件は築10年であるが、現賃借人の賃料は共益費名目のものを足すと月額8.1万円で年額97.2万円である。管理費、修繕積立金、固定資産税等を差し引いた実質年収は81万円強である。そもそも売却基準価額ベースで、年7.2％水準ということは、立地から考えて決して大きなディスカウントではないだろう。また現賃料もやや高めにも思える。評価書の内容を見てみると、積算評価で算出する過程で、取引価格を参照にとの理由で1.3倍としている。さらには競売市場修正が2割減と、従来の3割から減らしてもおり、この2点で売却基準価額が引き上がったようだ。今後入札を検討する方は評価額設定過程をチェックすることを励行されたい。