２０１９年１０月１２日の夜、台風１９号の大雨により多摩川が一気に増水。その影響で多摩川を流れる水が排水管を逆流して、武蔵小杉駅周辺の低地に噴出。さらに、タワーマンションの地下に浸水して、機能不全の状態に追い込んでしまいました。

　そのタワマンの名前は、「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー（地下３階・地上４７階、総戸数６４３戸、２００８年竣工）」です。

　浸水を許してしまった１つの原因は、「建築基準法に適切な条項がなかったこと」とされています。

　そのため国交省住宅局建築指導課は同年１１月に、「建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会」を組織。２０２０年３月を目途に、「電気設備の浸水対策に関するガイドライン」を作成する予定です。

　私はこの「タワマン浸水に関する集中連載」の最終回（⑮回）で、同ガイドラインの内容を紹介することにしていました。しかし、メディアの世界では、何事も予定通りに進むとは限りません。

【■■羽田空港への新飛行ルートが東京都心のタワマンに及ぼす深刻な影響】

　羽田空港の国際線を利用する「飛行機の発着数」を増やすために設定された、「新飛行ルート」の運用が２０２０年３月２９日からスタートする予定です。

　その運用を前に、国土交通省は２０２０年２月２日から、民間旅客機を活用した「実機飛行確認」を開始しました。その結果、新ルートは東京都民にかなりの悪影響を及ぼすことが、明らかになりました。

　特に、タワマンを初めとする不動産に、かなりのダメージを及ぼすと思われます。それについては「集中連載⑭羽田空港への新飛行ルートが東京都心のタワマンに及ぼす深刻な影響」で詳しく説明しました。

【■■不動産のプロが考える「タワーマンションの将来性】

　それでは不動産のプロ、すなわち不動産会社の代表者、物件仕入れ担当者、営業担当者は、「タワーマンションの将来性」について、どのように考えていたのでしょうか。

　不動産担保ローンを取り扱う「ＳＢＩエステートファイナンス」が、不動産のプロ１０４人を対象に２０１９年１０月上旬に回収し、１１月に結果を発表した「２種類のアンケート」のエッセンスを紹介することにしましょう。

　<https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000013.000026655.html>
　<https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000014.000026655.html>

　まず、その日程を確認しておきます。

　１０月８日──アンケート回収日（１０４名が回答）
　１０月１２日──台風１９号の大雨で、武蔵小杉に立つタワマンの地下に浸水
　１１月５日──「アンケート結果その１」発表
　１１月１９日──「アンケート結果その２」発表

　このようにアンケートは、「武蔵小杉のタワマンが浸水する」前に回収されています。よってタワマン浸水の影響は、考慮されていないことになります。

　また羽田空港新飛行ルートに関する、「実機飛行確認」が開始する前に回収されています。よって新飛行ルートに伴う騒音問題の影響も、考慮されていないことになります。

　それを前提にして、以下のアンケート結果を読み進めてください。

【■■３０年経ってもタワマンの資産価値が下がらない立地条件】

　◆設問Ａ
　　タワーマンションで仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ物件の場合、３０年後に資産価値が最も下がらないと思う立地条件を３つ選んでください。

　◆回答Ａ
　　１位「通勤・通学に便利なターミナル駅の近く」２２.１％
　　２位「駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがあるエリア」２０.２％
　　３位「駅前の再開発が最近行われたか１０年以内に再開発が予定されているエリア」１５.０％

【■■タワマンの資産価値が上がる駅】

　◆設問Ｂ
　　近隣にタワーマンションが建っている駅の中で、そのマンションの価値が上がると思う駅を３つ選んでください。

　◆回答Ｂ
　　１位「中目黒」１３.８％──東急東横線、田園都市線は人気沿線。日比谷線の新駅にも近い
　　２位「六本木」１２.２％──港区のタワーマンションは、どの時代も購入したいと考える人が多い
　　３位「青山一丁目」７.１％──世界的なブランドの街である
　　４位「高輪台」６.７％──駅近辺の民度が高い
　　５位「池袋」６.１％──再開発による効果が出てきそうだと考えられる

　◆追記
　　価値が上がるエリアとされなかった理由としては、以下のコメントがありました。
　　　千葉中央、川口元郷、市川──都心から遠い
　　　勝どき、豊洲、辰巳──水害の恐れがある
　　　月島、武蔵小杉、東雲──供給過多

　ここで注目したいのは、武蔵小杉に対するコメントです。不動産のプロ達は、「エリアの価値が上がらないのは、供給過多のため」と分析していたのです。つまり、「水害の恐れがある」とは、考えていなかったことになるのです。

【■■山手線の中でタワマンの資産価値が上がる駅】

　◆設問Ｃ
　　山手線の駅の中で、今後タワーマンションが建設された場合、その価値が上がると思う駅を３つ選んでください。

　◆回答Ｃ
　　１位「高輪ゲートウェイ」１１.２％、２位「渋谷」１０.９％、３位「恵比寿」８.７％

【■■資産価値が落ちにくい物件の種類】

　◆設問Ｄ
　　築年数や広さが同等の場合、「一戸建て、タワーマンション、大規模マンション、中規模マンション、小規模マンション」の中では、どの物件の価値が落ちにくいと考えますか？

　◆回答Ｄ
　　１位「一戸建て」３３.７％、２位「タワーマンション」２２.１％、３位「大規模マンション」２１.２％

　◆タワーマンションの価値が下がらない理由としては、以下のコメントがありました。
　　人気エリアに立地していることが多い。
　　新規で建てることが難しく、絶対数にも限りがある。
　　敷地の持分が少なくて、資産価値がある。
　　購入者が日本人だけではなく、外国人にも需要があるから。
　　タワマンを購入する客層はそれなりの富裕層であるため、価格が落ちにくいと考えている。

【■■羽田空港新飛行ルートに伴う騒音問題が及ぼす影響は？】
　「ＳＢＩエステートファイナンス」が、不動産のプロ１０４人を対象に２０１９年１０月上旬に回収し、１１月に結果を発表した「２種類のアンケート」について、ここまで詳しく説明してきました。

　しかし、２０２０年３月２９日から羽田空港「新飛行ルート」の運用がスタートします。その結果、東京を代表するハイグレードなタワーマンションが建ち並ぶ、「新宿区、渋谷区、港区、目黒区、品川区」といったエリアで、深刻な騒音問題が発生すると思われます。

　この飛行ルートが確定した後に着工されたタワーマンションの中には、各住戸の防音性能を向上させた物件もあります。しかし、既存のそれ以外の物件は・・・。

　こういう事態に直面すると「一難去って、また一難」ということわざを思い出さざるを得ません。最初の「一難」はタワマンへの浸水、次の「一難」は新飛行ルートによる騒音を、意味しています。

　(※注)「タワマン浸水に関する集中連載」は今回(⑮）でひとまず終了です｡これ以降は、通常の｢特別コラム｣および「斜め４５度の視点」の記事として、伝えることにします。