東京カンテイは、不動産情報誌『kantei eye』（９７号）で、「新築タワーマンションの供給動向」に関する特集を実施。それに合わせて、「プレスリリース」も発行した。
<https://www.kantei.ne.jp/report/97TM_SUR.pdf>

　この特集およびプレスリリースは、不動産関係者にとって「必読」というべき、優れた内容になっている。特集は４章から構成される。

　Ⅰ章「タワーマンションの供給動向」
　Ⅱ章「タワーマンションのストック数」
　Ⅲ章「高層化するタワーマンションの変遷」
　Ⅳ章「所在階による間取りや価格の違い」

　私はこのうち、Ⅳ章「所在階による間取りや価格の違い」に注目して、詳しく読み込んだ。

　ただし、『kantei eye』や「プレスリリース」には、小さな数字を詰め込んだ多数の図表が並んでいる。そのため数字を眺めているうちに、目がクラクラしてきて、何が何だか分からなくなってしまう。よってここでは、なるべく記憶に残るように、エッセンスだけを抽出するように心がけた。

■■■■■１９９５年〜９９年に竣工

　まず、「プレスリリース」に掲載された表をベースにして、筆者が描いた５枚の図を、じっくり見ていただきたい。

　図１には、「１９９５年〜９９年に、東京２３区に竣工した、５０階以上のマンション」を対象に、「９階以下、１０階〜１９階、２０階〜２９階、３０階〜３９階、４０階〜４９階、５０階以上」という階層別に、「新築分譲時の平均坪単価」をグラフにまとめた。

　９階以下　　 ─平均坪単価２７４万円─１００.０
　１０階〜１９階　─平均坪単価３２０万円─１１６.５
　２０階〜２９階　─平均坪単価３３８万円─１２３.１
　３０階〜３９階　─平均坪単価３３３万円─１２１.２
　４０階〜４９階　─平均坪単価３８２万円─１３９.２
　５０階以上　　 ─平均坪単価５０８万円─１８５.２

　このうち、平均坪単価の後に続く数字は、９階以下の平均坪単価を１００としたときの、各階層ごとの平均坪単価の割合を示している。

　図１を見ると、陸上競技の三段跳びで行う「ホップ、ステップ、ジャンプ」を少し修正した、「ホップ１、ホップ２、ホップ３、ステップ、ジャンプ」の五段飛び方式に近い感じである。

　すなわち、スタート地点の９階以下（１００点）から、「ホップ１」で１０階〜１９階の「１１６.５点」、「ホップ２」で２０階〜２９階の「１２３.１点」、「ホップ３」で３０階〜３９階の「１２１.２点」の地点に到達。

　続いて「ステップ」で４０階〜４９階の「１３９.２点」の地点に上昇し、最後に「ジャンプ」で５０階以上の「１８５.２点」へと飛躍している。

　最後の「ジャンプ」について、『kantei eye』は、次のように述べている。

「タワーマンションでは高層階ほど眺望が良く、住戸自体の希少性や高層階で暮らすことに対するステータス性なども相まって､最上階の住戸が一段と高額な水準に設定されることも珍しくはなかった」。

■■■■■２０００年〜０４年に竣工

　図２（２０００年〜０４年）では、スタート地点の「１００点」から、ホップ１・２・３で「１２４.０点」、ステップで「１３８.８点」、ジャンプで「１７４.１点」へと到達する。

　図１（１９９５年〜９９年）が最後のジャンプで「１８５.２点」に到達していたのと比較すると、図２は最後のジャンプ力が「１１.１点」ほど下回っている。

　「２０００年〜０４年には、住戸の階層が１０階ずつ上がるにつれて、平均坪単価の割合も概ね１０ポイントずつ上昇する傾向が認められた。また最高層階では、プレミアムの高さが加味され、さらにポイントが上積みされた」（『kantei eye』）。

■■■■■２００５年〜０９年に竣工

　図３（２００５年〜０９年）では、スタートの「１００点」から、ホップ１・２・３で「１１６.２点」、ステップで「１２０.９点」、ジャンプで「１３８.１点」に到達する。

　これは図１（１９９５年〜９９年）・図２（２０００年〜０４年）と比較すると、「４０〜４９階へのステップ力」および「５０階以上へのジャンプ力」ともに、大幅にダウンしていることが分かる。

　「２００５〜０９年には、住戸の階層が上がっても、平均坪単価の上昇は概ね数ポイントにとどまった。すなわち最上階を除く階層では、価格の平準化が進んだ」（『kantei eye』）。

■■■■■２０１０年〜１４年に竣工

　図４（２０１０年〜１４年）では、スタートの「１００点」から、ホップ１・２・３で「１１８.４点」、ステップで「１２５.２点」、ジャンプで「１３６.３点」に到達する。

　これは図３（２００５年〜０９年）に似かよった傾向である。すなわち、最上階を除く階層では、「価格の平準化」が一般化している。

■■■■■２０１５年〜２０年に竣工

　図５（２０１５年〜２０年）では、スタートの「１００点」から、ホップ１・２・３で「１０８.７点」、ステップで「１１２.６点」、ジャンプで「１２４.２点」に到達する。

　すでに示した図４（２０１０年〜１４年）では、ホップ１・２・３で「１１８.４点」、ステップで「１２５.２点」、ジャンプで「１３６.３点」に到達していた。

　すなわち図５は、図４と比較してホップ１・２・３で「マイナス９.７点」、ステップで「マイナス１２.６点」、ジャンプで「マイナス１２.１点」を記録したことになる。すなわち、最上階も含めて、「価格の平準化」がさらに進行したのである。

　この「価格の平準化」を、改めて確認するために、棒グラフの頂点を折れ線で結んだ、「図５折れ線グラフ版」を作成することにした（下の図）。

　私はこの図を眺めながら、次のような感慨にとらわれた。

　「タワーマンションの新築価格グラフは、価格の平準化が進行した結果、全体として階層が上がるにつれて数値が直線上に少しずつ上がり、最高階層ではプレミアム分だけ傾斜がきつくなった、“２本の直線”に収束している」。すなわち、新築タワーマンション「価格の法則」を発見したのである。

　なお、収束とは、「まとまっていく」「近づいていく」という意味である。このとき、何かひらめくものがあった。

　「ディープラーニング（深層学習）を応用して価格を合理的に決めると、タワーマンションの新築価格グラフは２本の直線に収束していくのではないか」・・・。

　最後に、少し風変わりな図をお見せする。各年代ごとに竣工した分譲マンションについて、新築時の平均坪単価を「９階以下の住戸」と「５０階以上の住戸」に分けて比較した図である。

　バブル景気（１９８６年〜９１年）が過ぎた「１９９５年〜９９年」に竣工した物件であっても、「９階以下の住戸」および「５０階以上の住戸」ともに、平均坪単価はダントツに高かったことが一目瞭然である。

　しかし、「２０００年〜０４年」に竣工した物件は、「９階以下」および「５０階以上」ともに、平均坪単価は一気にダウンした。

　けれども、その後の時間経過とともに、平均坪単価は着実に上昇してきている。２０２０年に開催される東京五輪の後でも、この勢いを維持できるのだろうか。

　以下、後編。