傾斜したマンション、「パークシティＬａＬａ横浜」の管理組合から依頼されて、７０５戸の住民を対象に昨年１２月、「管理組合として今後、どうすればいいのか」という趣旨の講演をしてきた。

　管理組合にとって建築構造的には、Ａ「全棟の建替」、Ｂ「傾いた西棟の建替」、Ｃ「全棟の補強」、Ｄ「傾いた西棟の補強」、Ｅ「現状維持」という５つの選択肢がある。それ以外に、個々の住民にとっては、Ｆ「販売元に売却し転出」という選択肢もある。

　講演の約１週間前に、管理組合が住民に対する第１次アンケートの結果を公表した。

　Ａ「全棟の建替」を選択──４７６戸、７４％

　Ｂ「一部棟の建替」を選択──５９戸、９％、

　Ｄ「傾いた西棟の補強」を選択──１９戸、３％、

　Ｆ「販売元に売却して転出」を選択──６３戸、同１０％

　私はアンケートの結果を尊重。「全棟の建替というコースを選択するのなら、建替決議をなるべく急いだ方がいい」と助言した。

　その理由は２つある。まず過去のマンション欠陥事例を振り返ると、管理組合がまとまって素早く動いた場合に限り、問題を何とか数年間で解決できるからである。その一方で、管理組合がまとまらなかったり、動きが遅かったりした場合には、１０年経っても問題を解決できないケースも散見される。

　最悪の事例として知られるのが、福岡県久留米市に立つ１５階建て９２戸の「新生マンション花畑西」である。１９９６年に完成した直後に欠陥が発覚したにもかかわらず、今なお問題が決着しないため、区分所有者５１世帯は２０１４年６月になって元請けの鹿島建設を提訴した。すなわち約２０年経っても解決できないのである。

　２番目の理由とは、建替決議に潜む「致命的な欠点」である。区分所有法によれば、全棟の建替決議は、区分所有者およびその議決権の各５分の４以上の賛成により成立する。

　三井不動産レジデンシャルは昨年１０月末に、全棟の建替を基本的な枠組みとする基本方針を示している。合わせて「転出するので住戸を買い取ってほしい」と求める住民の要望を受け入れること、および買い取った住戸の議決権は管理組合の全体的な意思に添って行使することを表明している。

　ここで表を見てほしい。表の最上段に示した、転出戸数０戸の段階で建替決議を成立させるためには、７０５戸の５分の４（＝０.８）以上、すなわち５６４戸以上の賛成が必要になる。

　次に表の最下段を見てほしい。これは建替決議がいつまでも成立しないために、嫌気がさした住民がどんどん転出してその戸数が７０４戸になったにもかかわらず、最後の１戸が残ったケースである。

　この段階で建替決議をすると「三井不レジ７０４戸」対「残存住民１戸」なので、５分の４（＝０.８）という壁を楽々と突破しているように思える。しかし、実際には壁は突破していない。

　それは、なぜか。区分所有者の数は、「１人の区分所有者が複数の住戸を所有する」場合でも、「１つの住戸を複数の者が共有する」場合でも、ともに１人と数えるからである。　

　要するに、管理組合の建替決議が遅れれば遅れるほど、多数派の意思が通りにくくなるという不合理な状態になってしまう。区分所有法は致命的な欠点を抱えているのである。

　「ＬａＬａ横浜」の管理組合は、このような状態に陥ることを懸念。来年１月に２回目のアンケートを行い、全棟建替の意見が５分の４以上になった場合には、直ちに臨時総会を開いて決議をする意向を示している。