建築費の急上昇が止まらない。『日経アーキテクチュア』２０１４年４月２５日号は、「最新実勢価格と積算本価格に１割の差」と題する記事を掲載した。これを分かりやすく要約すると、「２０１１年１月の建築費を１００とすると、２０１４年時点の建築費は１２６.５と、実に２６．５ポイントも急上昇している」、という衝撃的な内容である。

　【同誌が掲載した建築費シミュレーション記事】

　一。積算コンサルタントの佐藤隆良氏に、東京都内に新築される「鉄骨鉄筋コンクリート造、地上８階建、延べ面積２４１４平方メートル」の事務所ビルの価格シミュレーションを依頼した。単価は２０１４年３月時点の値を使用。

　二。各種の建築積算本（建設物価調査会の「建築コスト情報」「建設物価」、経済調査会の「建築施工単価」）が示す単価を使うと、建築費は６億２６３３万円だった。

　三。これに対して、各工事会社に直接ヒアリングした最新の実勢価格を使うと、建築費は６億９０４４万円だった。

　四。両者を比較すると、最新実勢価格は６４１１万円、約１０％高かった。

　五。建築費の内訳を見ると、躯体工事１１％高、仕上げ工事３％高、設備工事１２％高、諸経費２２％高だった。

　六。このうち諸経費が２２％高になるのは、職人確保に直結する現場経費が３３％増に跳ね上がっている影響が大きい。

　佐藤氏は「この建築費シミュレーションはあくまで目安であって、現場の施工環境によっては、実勢価格は上昇する可能性がある」とする。

　【価格差がさらに広がる３つの要因】

　一「大型工事」。技能工を多数集めたり、長期間にわたって確保する場合には、施工者は様々なリスクを抱えることになるため、それを考慮して価格が大幅に増加するケースが多い。

　二「複雑な設計」。工事で手間がかかる設計は、職人の工数、工期に影響するため、価格を押し上げる要因になる。

　三「工期に余裕がない」。工期がきついと施工者がリスクを抱えるため、価格に転換される。特に、竣工間際の突貫工事では、実勢労務単価より高い賃金を支払ってでも必要人員を確保しようとするため、その傾向が一段と強まる。

　事務所ビルに比べて、マンションは設計が複雑になり、かつ年度末には竣工間際の突貫工事が増えるため、実勢価格は１０％増で収まらないケースも多いと推定される。

　ちなみに、『日経アーキテクチュア』は今から９ヵ月前の２０１３年８月２５日号で、東京圏に建設される「鉄筋コンクリート造、集合住宅」の建築費推移を次のように報じた。

　建築費の推移（２０１３年６月時点の推定）

　　２０１１年─１００.０

　　２０１２年─１００.０

　　２０１３年６月─１０７.５

　　２０１４年３月─１１５.０（予測値）

　このうち、２０１４年３月に関する１１５．０という予測値に、今回の１０％増という数字を加味すると、建築費は実際には１２６.5に跳ね上がっていたことになる。

　『日経アーキテクチュア』に掲載されたデータは断片的で分かりにくい面がある。これを補うため、みずほ信託銀行『不動産マーケットレポート』２０１４年１-２月号に掲載された表を参照する。

　上の図で、東京の集合住宅（ＲＣ）は２０１１年１月を９９とすると、２０１３年６月で１０５.９と６.９ポイント増になっている。これに対し『日経アーキテクチュア』は７.５ポイント増だったので、両者はほぼ一致している。

　目立つのは、２０１３年８月から９月にかけて一気に急上昇していること。振り返ると、同年９月８日に２０２０年の東京オリンピック開催が決定した。注意したいのは、図の９月と１０月の数値は暫定値であり、また「急上昇」した以降の実勢値が掲載されていないこと。

　『日経アーキテクチュア』最近号が紹介した数字は、「急上昇期」の実態を初めて示したデータなのである。

　念のために、東京以外の表も添付する。

　この図からも、大震災の影響を強く受けた仙台を追いかけるように、各地で建築費が上昇している様子が見てとれる。