サブリース形式によって、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ（本社、東京都中央区銀座）が、２０１８年４月上旬に経営破綻した。負債総額は３月末時点で約６０億円とされる。

（スマートデイズのウェブサイト）

　サブリースとは、不動産管理会社などが住宅所有者（オーナー）から住宅を一括で借り上げ、それを入居希望者に転貸するもの。『週刊東洋経済』などの記事を参考にすると、今回は次のような経緯になる。

【スマートデイズ】

　「高い家賃を３０年間保証する」として会社員などを勧誘し、シェアハウスを建設させた。その数は８４５棟（１万１２５９室）、オーナーは約７００人とされる。

　同社はそのシェアハウスを入居希望者に転貸した。

　しかし実際問題として、賃料が相場より高すぎたため、入居者は余り集まらなかった。その後、家賃を低減するなどしたが、それでも入居者は増えなかった。

【投資家（シェアハウスのオーナー）】

　会社員や地主などが、スマートデイズの「家賃を保証する」という言葉を信用して、スルガ銀行から１棟当たり１億円前後の融資を受けて住宅を建設した。

　その金利は数％なので、借入期間を３０年として１億円の融資を受けた場合、毎年数百万円、３０年間の総額では１億２０００万円～１億５０００万円を返却することになる。

　このとき注意したいのは、数％という金利の場合、家賃が利回り１１％程度（毎月約９２万円、毎年１１００万円）に達しないと、オーナーとして利益を得るのが難しい事実である。

　しかし、スマートデイズから支払われる家賃は２０１７年１０月にいきなり減額された。続いて２０１８年１月には、家賃がまったく支払われない事態に陥った。さらに４月上旬には、スマートデイズが経営破綻してしまった。

　オーナーの立場からすると、「家賃収入はゼロ」になったのに、スルガ銀行に３０年かけて「毎年数百万円」ずつ返却し続けなければならない。これはまさに「泣きっ面に蜂」である。

（スルガ銀行のウェブサイト）

　今回の事件を受けて、日本弁護士連合会は２０１８年２月１５日、「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」を提出した。その骨子は次の３点。

　（１）国土交通省は、建設会社（サブリース業者あるいはその関連会社）がサブリースを前提とした賃貸住宅の建設を勧誘する場合、「注文主となろうとする者に対し、サブリースに伴うリスクを十二分に説明することを義務づけるべきである」。　

　（２）国土交通省は、サブリース業者に対して「賃貸住宅管理業者登録制度」を義務づける法整備を行うとともに、「注文主となろうとする者に対し、サブリースに伴うリスクを十二分に説明することを義務づけるべきである」。　

　（３）金融庁は銀行法の施行規則に、「金融機関は賃貸住宅のローンを融資する際に、将来的な需要の見込み、空室や賃料低下のリスク等を説明すべき」と明記すべきである。

（日本弁護士連合会のウェブサイト）

　しかしながら国土交通省は２０１８年３月２７日、「サブリース契約を検討されている方は、契約後のトラブルにご注意ください！」と題して、次のように述べただけである。

　「２０１１年から任意の登録制度として、賃貸住宅管理業者登録制度を実施している。サブリースを含む賃貸住宅管理業が守るべきルールを設けており、登録業者は、このルールを守らなければなりません」。

　要するに、日弁連は「サブリース業者に対して、賃貸住宅管理業者登録制度を義務づけろ」と主張しているのに対して、国交省は「賃貸住宅管理業者登録制度は任意で運営している」と述べただけで、余りやる気を見せていないのである。

（国土交通省のウェブサイト）

　その一方では、『週刊東洋経済』３月１７日号が「スルガ銀行、シェアハウスでずさん審査の実態」と題する衝撃的なスクープを行った。記事の内容を要約する。

　──シェアハウスをめぐる問題で、オーナー（住宅所有者）に取得資金を融資したのはスルガ銀行である。

　しかし、今回の融資では、提出した預金通帳の写しなどに改ざんがあったと多くのオーナーが声を上げている。「スマートデイズ被害者の会」が実施したアンケートでは、７２人中６０人が書類の改ざんなど不正の疑いがあったと回答した。

　これについて、スルガ銀行は２月２２日に顧客にアンケートを送付して、実態把握を進めているようである。ただし、東洋経済の取材に対しては、調査中を理由に回答を控えた──

　「書類の改ざん」の目的は、預金通帳や収入証明書のコピーを勝手に書き換えて、審査を通りやすくすることである。『週刊東洋経済』が報じた「書類の改ざん」が事実とすると、由々しい問題である。

（『週刊東洋経済』３月１７日号の目次）

　そして４月１３日になって、事態は大きく動いた。全国紙やテレビ各局が一斉に、「金融庁は銀行法に基づいて、スルガ銀行への立ち入り検査に乗り出した」と報じたのである。

　（１）住宅所有者（オーナー）がスルガ銀行に融資を申し込むとき、スマートデイズの販売代理店が事務手続きを行った。

　（２）その際、販売代理店は融資の審査を通りやすくするため、「預貯金の残高を１００倍程度にかさ上げする」「給料の額を水増しする」などの改ざんを行った。

　（３）スルガ銀行もこれを黙認した。

　これをどう解釈すればいいのだろう。サブリース問題といえば、従来は「サブリース業者あるいはその関連会社が住宅所有者（オーナー）をだますパターンだった。しかし、今回は銀行も加わっていたのである。まさに前代未聞である。

（『読売新聞オンライン』４月１３日の記事）

　さてスルガ銀行（本店・静岡県沼津市）は、２０１６年度の平均年間給与が全国８５地方銀行のトップになったことで知られる。

　その店舗は静岡県６８支店、神奈川県３５支店、東京都５支店、その他の地域に９支店あるので、「静岡県と神奈川県を地盤とする銀行」と呼んだ方が正確かもしれない。

　実はわが家から徒歩５分ほどの場所にも、スルガ銀行の支店がある。しかも古い店舗が解体されて、今年３月１２日に「立派な店舗」が完成したばかりである。私は散歩するときには、必ずこの支店の前を通る。

　それに加えて、私が近所の本屋さんで購入した、『週刊東洋経済』３月１７日号の発売日もまた３月１２日だった。

　このように私とスルガ銀行の支店には「それなりの縁」がある。しかし同行を利用したことはない。よって不動産業を営む友人にスルガ銀行の評判を聞いてみると、「スルガ銀行は住宅ローンで伸びてきた」と教えてくれた。

　スルガ銀行が作成した「２０１７年９月期　インベスターズ・プレゼンテーション」に掲載された資料をピックアップしてみよう。
　(https://www.surugabank.co.jp/apa/2017sep/SurugaBank1711_J.pdf)

　上の図に示すように、「一般的な金融機関は事業者に対する融資を基本としている」のに対して、「スルガ銀行は消費者に対する個人ローンを基本としている」。

　個人ローンの内訳は「住宅ローンが２兆５５０億円（約６９％）」、「パーソナルローンが９０８４億円（約３１％）」となっている。

　住宅ローンの地域別残高比率を見ると、２０１７年９月時点では「首都圏６０.９％」「広域１８.６％」「神奈川県１０.８％」「静岡県９.７％」という割合になっている。

　すなわち、「静岡県と神奈川県を地盤とする銀行」という枠を超えて、スルガ銀行の住宅ローンの融資先は、「首都圏」および「広域」にも及んでいるのである。

　「首都圏」および「広域」へ展開する手がかりになったのが、「ゆうちょ銀行」との業務提携である。そのため、全国２３３店舗でローンの申込みが可能になった。

　これとは別にリクルート社のＳＵＵＭＯが作成した「金融機関別　住宅ローンの流れ」と題する資料がある。その中で「ＳＵＵＭＯはみずほ銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、スルガ銀行・・・など２４銀行と付き合いがある」と説明している。
　(https://loan-manager.suumo.jp/c/faq/pdf/e_bank_loanline.pdf)

　いかにもＳＵＵＭＯらしいのだが、驚いたことに２４銀行の中でスルガ銀行だけが唯一、「スルガ銀行リクルート支店」を設置しているという。スルガ銀行の営業努力はすさまじいのである。

　さて、国民生活センターは、雑誌『国民生活８（２０１４　Ｎｏ．２５）』で、「不動産サブリース問題の現状」を特集した。

　(http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_01.pdf)

　(http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_02.pdf)

　(http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_03.pdf)

　そして次のように警告した。

　──「宅地にしてアパートを建てませんか。当社が一括借り上げして家賃も保証します。管理の手間もかかりません。節税効果もあって、安心・確実な資産運用ですよ・・・」といった甘いセールストークで勧誘。それを鵜呑みにした消費者が、その後、家賃を減額されたり打ち切られてしまって泣いているケースが少なくない──。

　しかしながら、スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」でもまた、国民生活センターの警告が生かされることなく多数の被害者を出してしまった。

　被害者は「スルガ銀行が融資してくれるのだから、シェアハウスを建設しても心配はないと思っていた」と訴えている。

　けれども実際問題としては、スルガ銀行はスマートデイズの販売代理店と結託して、住宅所有者（オーナー）にいわば融資を押しつけたのである。このような破廉恥な行為に対して、金融庁はどのような処分を下すのであろうか。