前回は住友不動産、近鉄不動産、住友商事、東急不動産の４社が分譲する、「メガシティテラス」の記者発表について紹介した。今回は初めに名古屋のマンション市場の動向を要約し、次にメガシティテラスの商品戦略を説明したい。

　記者発表の当日、新東通信・名古屋本社・東海ライフスタイルラボ（名古屋市中区）の土岐勝啓所長から、「ネットに書く記事をいつも読んでいます」という挨拶とともに、『マンション通信特別号─２０１５年の分譲マンション動向のまとめ』と題する資料をもらった。パラパラめくると、これが面白い。

　土岐所長が読んでいるネットの記事が、ＭＥＲＣＵＲＹ社の「リアナビ」なのか、日経ＢＰ社の「危ない建築と安全な建築の境目を分けるもの」なのかよく分からない。ただ、資料の内容からいってリアナビ向きと感じたので、このコラムに書かせてもらう。

　『マンション通信特別号』を読んで、名古屋市には「中央部３区」と「都心部４区」というエリア分けがあることを初めて知った。名古屋以外の人で、中央部と都心部の違いが分かる人はいるだろうか。

　名古屋の場合には、地図に示したように中央部３区は茶色の「千種区・昭和区・瑞穂区」で、都心部４区は青色の「東区・中区・熱田区・中村区」である。このうち中村区にはＪＲ名古屋駅があり、２０２７年にはリニア中央新幹線が開通する事情が加わるので、今後は都心部４区が優位になると思われる。

　ちなみに、東京では都心６区は千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区である。まず東京の中心地は皇居なので、千代田区という特別な名前を付けた。次に周辺５区のうち、区政が導入された明治の頃には、人口および都市活動から見ると東京の中央部は日本橋および京橋の界隈だったので、中央区という名前を付けた経緯がある。つまり都心の内部に中央が含まれている。

　さて、次の表を眺めてほしい。

　【２０１４年】

　供給戸数─中央部１０３３戸、都心部８２８戸

　平均価格─中央部４６８２万円、都心部３６５２万円

　平均坪単価─中央部１９２万円、都心部１７４万円

　初月成約率─都心部７７％、中央部７５％

　【２０１５年】

　供給戸数─都心部７６８戸、中央部６０９戸

　平均価格─都心部４９９３万円、中央部４８６６万円

　平均坪単価─都心部２２８万円、中央部１９７万円

　初月成約率─都心部８１％、中央部７５％

　２０１４年までは供給戸数・平均価格・平均坪単価は中央部がトップで、初月成約率だけは都心部がトップだった。しかし２０１５年には都心部は、供給戸数・平均価格・平均坪単価・初月成約率でトップに躍り出て、四冠を達成した。まさに都心部の１人勝ちである。

　その背景には高額物件２件、すなわち野村不動産・ＮＩＰＰＯ・三菱地所レジデンスの３社が販売した「プラウドタワー名古屋栄」（３４７戸、中区栄１丁目）、および積水ハウスが販売した「グランドメゾン御園座タワー」（４３０戸、中区栄１丁目）の影響が大きい。

　しかし、『マンション通信特別号』と、メガシティテラスの記者発表で配布された資料を比べて、思わず「ギクッ」としてしまった

　「名古屋市内のマンション市場は、２０１５年の供給戸数は２４１３戸だったが、２０１６年は半期で６７３戸まで落ち込んでいる」（メガシティテラス配布資料）。仮に２０１５年の上半期の供給戸数が１２００戸程度だったとすると、２０１６年の上半期は５０％以上も落ち込んだことになる。

　【２０１６年上半期の供給戸数】

　　首都圏──前年比２０％減（不動産経済研究所）

　　近畿圏──前年比１２％減（不動産経済研究所）

　　名古屋市──前年比５０％以上減

　三大都市圏の中は、名古屋マンション市場の特異性が際立っている。こういう背景を前提にメガシティテラス配布資料を読み込むと、その商品戦略を理解できた気がする。

　(一)記者発表前日までの問い合わせ件数は２０００件超。

　(二)顧客の希望予算は、３５００万円までが２０％、４０００万円までが２８％、４５００万円までが１９％、５０００万円までが６％、５５００万円までが５％・・・。

　(三)よって、メガシティテラスは都心近接（東区アドレス）ではあるが、その主力は市内平均を下回る４０００万円前後とする。

　(四)これなら、「サラリーマン」「３０?６０代までのあらゆる世代」に手の届く希少物件として、支持されるはずである。

　ここまでは筋が通っている。そうすると、あとは購入希望者が物件のスペックを、「どのように評価するか」にかかっている。　

　この物件には、敷地の約６０パーセントにあたる空地面積を確保、黒を基調としたファザードデザイン、大規模物件ならではのコンシェルジュサービスおよび２４時間有人管理、コミュニティ形成を後押しする共用施設、全戸南向きの住戸、地震などに備える防災対策、全戸分の駐車場などの特徴がある。

　住友不動産、近鉄不動産、住友商事、東急不動産のJV４社は、次の表に見るような強気の分析をしている。