建築専門誌『日経アーキテクチュア』の「先読みコスト＆プライス──２０１６年８月期」に、見逃すことができないレポートが掲載された。

　寄稿者は建築積算分野の有力者、サトウファシリティーズコンサルタンツの佐藤隆良代表である。レポートのタイトルは、「プライス下落は２０２０年──需要が減少しても余力不足で建築費は高止まり」、となっている。

　私がかつて『日経アーキテクチュア』編集長だった頃には、建築コストと建築プライスに関する記事を掲載すると、読者の多くから「何のことかよく分からなかい」というような反応が多かった。今でも事情は変わらないと思われる。そこでまず、言葉の定義を「図解」しておきたい。

　コストは「建物を作るのに必要な費用」であるのに対して、プライスは「建設会社が発注者に提示する価格」である。マンションの場合、発注者はいうまでもなくデベロッパーになる。

　プライスは建設会社の経営状態で決まる。受注高が目標を上回っていれば、人手不足などで工事に対応できないのに加えて、立場が強くなるため「プライスを上げる」。逆に、受注高が目標に届かなければ、人手が余るのに加えて､立場が弱くなるためプライスを下げる。立場が弱いと、場合によっては、赤字でも受注せざるを得ないことになる。

　建設会社の工事対応能力を決めるのは、現在では、「人手を確保できるか否か」である。大切なのは設計・監理スタッフ、工事管理スタッフ、それに下請け業者の現場スタッフになる。別の言葉を使うと技術者と職人である。

　設計・監理スタッフ

　工事管理スタッフ

　下請け業者のスタッフ

　建築工事が増える時期にはコストが上がるだけではなく、建設会社はさらにプライスを上げて対応する。つまり、ますます加速するのである。

　逆に建築工事が減る時期にはコストが下がるだけではなく、建設会社はさらにプライスを下げて対応する。つまり、ますます減速するのである。

　【建築プライスは最近２年半で２割上昇】

　この５年間で着工床面積は減少したため、建築コストも減少したが、逆に建築プライスは高止まりするという、「異常な状態」が続いている。これは人手不足が長引いて、せっかく確保した型枠工や鉄筋工などが手待ちなっているためだ。すなわち、建設会社から見ると、余計な給料を支払らわなければならない状態になっている。この傾向はあと２～３年は続くと予想される。

　【中堅建設会社は２０１９年度から建築プライスが下落】

　建設会社のうち売上高１０００億円～２０００億円の中堅各社は、工期が１年前後の中規模物件が多いため工事の消化が早い。よって２０１９年度には、建築プライスが下落し始めると予想される。

　【大手建設会社は２０２０年度から建築プライスが下落】

　これに対して大手建設会社は、首都圏の再開発物件が多いため工事が長期化するケースが多い。それでも２０１８～１９年度には完成時期のピークを迎え、以降は手持ち工事高が大きく減少する。よって２０２０年度には、建築プライスが下落すると予想される。