タワーマンション（超高層マンション）とは、高さ６０ｍ以上、階数でおよそ２０階建て以上の住居用建築物を意味しています。そして、タワマンの街といわれる武蔵小杉には、２０２０年１２月時点で１５棟７７２７戸がストックされています。

　タワマン棟数の行政区単位ランキングを、確認しておきましょう（参考資料─東京カンテイの２０１８年１０月３１日付けプレスリリース、「タワーマンションのストック数（首都圏）」）。

　１位─埼玉県川口市　　２１棟（５６１９戸）
　２位─川崎市幸区　　　１９棟（５２０３戸）
　３位─横浜市神奈川区　１７棟（４２４８戸）
　４位─川崎市中原区　　１５棟（７７２７戸）

　武蔵小杉のある川崎市中原区は、棟数（１５棟）では４位ですが、戸数（７７２７戸）ではダントツの１位です。これは武蔵小杉には、階数の高いタワマンが多いことを意味しています。

　そして、「skyskysky.net」の「超高層マンションＴＯＰ５０」には、タワマン高さランキングが掲載されています。<https://skyskysky.net/apartment-list.html>

　１位─ザ・キタハマ
　　　　高さ２０９.３５ｍ／地上５４階／大阪市中央区／２００９年竣工

　２位─ザ・パークハウス西新宿タワー６０
　　　　高さ２０８.９７ｍ／地上６０階／東京都新宿区／２０１７年竣工

　３位─パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（以下、スカイタワーと略）
　　　　高さ２０３.５ｍ／地上５９階／川崎市中原区／２００９年竣工

　このようにパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーは、高さ２００ｍを超える日本で第３位のタワマンです。それに加えて、マンションの価値を向上させるために熱心な取組みをしている、「知る人ぞ知るタワマン」でもあります。

【■■】有名になったきっかけは週刊東洋経済「マンション大規模修繕」特集

　武蔵小杉ミッドスカイタワーの取組が有名になったきっかけは、週刊東洋経済の２０１３年８月１０〜１７日号の「マンション大規模修繕」特集でした。

　──最初はピカピカのマンションでも、時間が経てば劣化する。新築時の状態に回復するための大規模修繕工事。いつやる、何をする、いくらかかる？　疑問だらけの大事業を、住民目線で解明する──。

　そして次のような記事が続きました。

　──日本で３番目に高い超高層マンション、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の管理組合が、今年７月の総会で、５０年間にわたる長期修繕計画を立案し、修繕積立金を約２.４倍に引き上げる議案を承認した──。

【■■】修繕積立金を約２.４倍に引き上げた理由

　修繕積立金を約２.４倍に引き上げる・・・。武蔵小杉ミッドスカイタワーの管理組合はなぜ、修繕積立金を大幅に引き上げることにしたのでしょうか？

　マンションは当然のことですが、定期的に修繕しなければなりません。国土交通省は、そのために必要な修繕積立金の額を、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（２０１１年４月）」に明示しています。

　1. それを要約すると、専有面積が約７８平方メートルの住戸の場合には、必要な修繕積立金は次のような金額になります。

　月額─１万６０５３円
　年額─１９万２６４３円
　５０年間─９６３万２１５０円─a

　2. 一方、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の販売カタログには、次のような金額が記されています。

　月額─６７８０円
　年額─８万１３６０円
　修繕積立基金─入居時５４万２６２７円

　この金額をベースにして、５０年分の合計を試算すると、次のような金額になります（金利は考慮していません）。

　年額×５０年間＝４０６万８０００円
　５０年間総額＝５０年間分の修繕積立金＋入居時の修繕積立基金
　　　　　　　＝４０６万８０００円＋５４万２６２７円
　　　　　　　＝４６１万０６２７円─b

　3. ここでaとbを見比べてください。５０年間に必要な修繕積立金の総額が「aの約９６３万円」です。それに対して、実際に集まる金額は、「bの約４６１万円」です。

　差し引きすると、実に約５０２万円も不足しています。これは大変な事態です。したがって管理組合は、毎月集める修繕積立金を２.４倍に引き上げることにしたのです。

　4. ２.４倍という金額をベースに、もう一度、電卓で計算し直してみましょう。

　月額６７８０円×２.４＝１万６２７２円
　年額（月額×１２）＝１９万５２６４円
　５０年分（年額×５０）＝９７６万３２００円
　５０年間総額＝５０年間分の修繕積立金＋入居時の修繕積立基金
　　　　　　　＝９７６万３２００円＋５４万２６２７円
　　　　　　　＝１０３０万５８２７円─c

　a.９６３万２１５０円とc.１０３０万５８２７円を比較すると、やっと５０年分の費用を確保できたことが分かります。

【■■】「住民による住民のための修繕ルール五箇条」を作成

　修繕積立金を引き上げることにしたきっかけは、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合の理事会が、「首都圏にある築３０年以上のマンションの取引事例を調査したところ、修繕積立金が潤沢な物件ほど高値を維持しているという結論を得た」ため、ということです。

　その結論にもとづいて、「住民による住民のための修繕ルール五箇条」を作成しました。

　一　５０年間の資金を確保する。
　二　修繕積立金の値上げは原則１回だけ。
　三　費用見積もりは保守的に行う。
　四　現在と将来の住民の負担を公平にする。
　五　当マンションは「５０年安心」という評価を市場に定着させる。

　こういう措置によって、ミッドスカイタワー管理組合の理事会は、いわば、「ヴィンテージ・マンション」への道を歩み始めた、ことになります。ヴィンテージマンションとは、時を重ねても輝きを失わない魅力を持つマンションという意味です。

　私としては、同理事会の「的確な判断」と「賢明な行動」に、エールを送りたい思います。