皆さんは、「分譲マンション１２月の秘密」を、ご存知だろうか？

　まず、不動産経済研究所が毎年公表している「首都圏のマンション市場動向」から、「月間発売戸数の推移（首都圏・近畿圏）」と題する１枚の図表を引用する。

　この図表には、２つの傾向が見てとれる。

　（１）首都圏（赤色で塗りつぶした棒グラフ）では、２０１４年１２月の月間発売戸数が９３８９戸、２０１５年１２月が６１８９戸、２０１６年１２月が７００７戸というように、１２月の発売戸数が他の月に比べてダントツに多い傾向がある。

　これを首都圏における「分譲マンション１２月の秘密」と呼ぶ。

　（２）しかしながら、近畿圏（赤線で縁取りした白色の棒グラフ）では、２０１４年１２月、２０１５年１２月、２０１６年１２月ともに、発売戸数は他の月と比べて大きな差がない。

　すなわち、近畿圏には「分譲マンション１２月の秘密」が存在しないのである。

　首都圏における｢分譲マンション１２月の秘密」を考えるときには、「暦年」および「会計年度」という、２種類のカレンダーに注意しなければならない。

　（１）暦年──１月１日から１２月３１日までを、１年間とする。

　（２）会計年度（予算年度、営業年度）──４月１日から翌年３月３１日までを、１年間とする。

　この２種類のカレンダーは、マンション発売戸数に、どのように影響するのだろうか。まず、マンションを購入するユーザーの気持ちを考えると、「暦年」カレンダーがポイントになる。

　【年末を迎えるユーザーの気持ち──その１「暦年カレンダー」】

　年末（１２月）を迎えて１年を振り返っていると、「来年は、何とかマイホームを購入したい」、「とりあえず、マンションのモデルルームを訪ねてみよう」などという気持ちになりやすい。

　【正月を迎えるユーザーの気持ち──その２「暦年カレンダー」】

　正月（１月）を迎えてゆったりした時間を過ごしていると、「この機会に、住宅についてきちんと考えなければならない」、「とりあえず、マンションのモデルルームを訪ねてみよう」などという気持ちになりやすい。

　ただし、モデルルームで販売スタッフの話を聞いているうちに、「仮にマンションを１２月あるいは１月に購入したとしても、実際に入居できる時期は建物が完成した以降になる」という事情が分かってくる。そのため、１度モデルルームを訪ねたユーザーに関しては、「暦年」カレンダーにこだわる気持ちは消えていく。

　その一方、マンションを販売するデベロッパーの側には、「暦年」および「会計年度」という２種類のカレンダーを、ともに重視する傾向がある。

　【マンションデベロッパーの気持ち──その１「暦年カレンダー」】

　首都圏で活動するマンションデベロッパー各社は、「年末、あるいは正月休みの期間に、マンションのモデルルームを訪ねてみたい」と考えるユーザーの気持ちを重視。１２月になるとマンションの発売戸数を十分に確保し、かつモデルルームの受け入れ体制もきちんと整備して、用意周到な状態で年末商戦あるいは正月商戦を迎えようとする。

　【マンションデベロッパーの気持ち──その２「営業年度カレンダー」】

　それに加えて、マンションデベロッパー各社の販売スタッフには、「３月末の決算期までに売り上げ伸ばし、いい成績を収めなければならない」という事情もある。そのためには、遅くても前年の１２月までには営業体制を整えておく必要がある。

　このように、首都圏における｢分譲マンション１２月の秘密」の背景には、「暦年」および「営業年度」という２種類のカレンダーが存在するのである。

　次に、近畿圏に「分譲マンション１２月の秘密」が存在しない事実、すなわち１２月の発売戸数が他の月と比べて余り差がない理由、について考えてみたい。筆者が取材で得た感触によれば、大きく２つの説に分かれるようだ。

　１番目は、「近畿圏のマンション市場は、首都圏の約半分という規模であるための結果」という説。規模が小さいと、販売会社の販売スタッフやモデルルームの接客スタッフの動員数が限られるゆえに、１２月になったからといっても、発売戸数を一気に増やすことができないと考える。

　２番目は、「近畿圏のユーザーは、首都圏のユーザーに比べて、物事をよく理解しているための結果」という説。すなわちユーザーが、１２月あるいは１月に発売されたマンションが、３月までに完成するとは限らないことを知っているゆえに、年末商戦あるいは正月商戦を余り重視しないと考える。

　皆さんは、１番目と２番目のどちらを支持するだろうか。

　最後におまけ。リクルート社の週刊情報誌『ＳＵＵＭＯ新築マンション首都圏版』の秋号に掲載された、７７物件の記事を調べて、その完成時期と入居時期を図表にまとめてみた。

　上の図表は、マンションの完成時期である。１月と２月に完成する物件が多いのは、「３月末までに入居できるように」と配慮した結果と思われる。ただし、それ以外の月にも、完成する物件が少なくない。

　次の図表は、マンションに入居可能な時期である。３月が1番多いのはいいとして、次に多いのが４月というのは問題がある。これでは子供が入学・進学する日までには、新居に引っ越しできそうもない。

　なお、表の最下段に「即日」と記しているのは、「マンションが既に完成しているため、いつでも入居が可能な物件」である。こういう物件が、７７物件のうち２２物件、すなわち約２９％を占めている。これらを、「マンションが完成したのに、完売できていない売れ行き不振物件」と、解釈することも可能である。

　２０１７年１２月にもまた、首都圏では「分譲マンション１２月の秘密」が観察される一方で、近畿圏では「分譲マンション１２月の秘密」が観察されないのであろうか？