東京カンテイは自ら、「不動産のデータバンク」と称することがある。

　前編では、その東京カンテイが収集したデータを基に、「東京２３区に分譲された５０階以上の新築タワーマンションの価格（坪単価）」が、時が経つにつれて「平準化していく実態」を説明。それを新築タワーマンション「価格の法則」と呼んだ。

　今回の後編では、「マンションの価格が平準化していく理由」に焦点を絞る。実は、東京カンテイはその理由を説明するために、「これはすごいなぁ」と感じさせるデータを収集していた。

　５０階建てクラスのタワーマンションを対象に、新築時の「分譲価格」に加えて、最近２年間に「中古として流通した住戸の売り出し価格（中古価格）」を集計。それを基に、新築分譲時の坪単価と中古流通時の坪単価を、階層別に詳しく比較したデータである。

　このようなデータは、「不動産のデータバンク」でなければ、収集が困難と思われる。

　さて、東京カンテイの機関誌『kantei eye』（９７号）、およびそれに関する「プレスリリース」は、「新築分譲時の価格が平準化」する主な理由として次の３点を挙げている。

　一　３０階以下に所在する住戸の希少性が低下。
　二　建築コストの上昇。
　三　価格設定ノウハウの蓄積。

　順に説明していこう。

■■■■■理由一「３０階以下に所在する住戸の希少性が低下」

　２０００年代前半（２０００年〜０４年）頃までは、２０階以上に所在する住戸が少なく、その希少性ゆえに、高額な価格設定に対してもマンション購入者からは一定の理解が得られていた。

　しかし、２０００年代後半（２００５年〜０９年）以降になると、数多くのタワーマンションが供給され、かつマンションの高層化も進んだ。

　そのため、２０階〜３０階に所在する住戸でさえ希少性が低下して、高額な価格設定が難しい状況になった。

■■■■■理由二「建築コストの上昇」

　２０００年代前半（２０００年〜０４年）までは、不動産デフレにより、用地取得に余りコストがかからなかった。そのため、中層〜低層階の住戸の価格を割安に設定しても、代わりに高層階や最上階の価格を高額にすることで、十分な利益を確保して売り切ることが可能だった。

　しかし、ミニバブル期（２００６年〜０８年前半）に入ると、地価高騰や資材価格の上昇によって開発コストが膨らんだ。そのため、従来通りの価格設定では、高層階や最上階の住戸の価格が余りにも上振れして、売れ行きに陰りが出始めた。

　その結果、これまで価格を割安に設定していた低層〜中層階の住戸にも、開発コストアップ分を転換するという方法で、全体としての収益を確保する販売戦略に舵を切った。

■■■■■理由三「価格設定のノウハウを蓄積」

　以上のような販売戦略により、タワーマンションにおける新築分譲時の価格設定のノウハウが蓄積され、またその参考になる事例（特に中古物件の流通事例）も増加した。以下、４つのケースを見ていく。

〘■ケース１　５０階クラス、江東区、２０００年代前半（００年〜０４年）竣工〙
　マンションが竣工してから１８年くらい経った今、「新築分譲時の坪単価」と「中古物件としての坪単価」を階層別に比較してみた（以下の図は、東京カンテイの「プレスリリース」から引用）。

　９階以下－－－－－新築分譲時１２４.７万円→中古流通時２１３.６万円
　　　　　　　　　　７１.３％（８８.９万円）アップ
　１０階〜１９階－－新築分譲時１３５.８万円→中古流通時２１９.４万円
　　　　　　　　　　６１.６％（８３.６万円）アップ
　２０階〜２９階－－新築分譲時１５１.６万円→中古流通時２２４.８万円
　　　　　　　　　　４８.３％（７３.２万円）アップ
　３０階〜３９階－－新築分譲時１６７.５万円→中古流通時２２５.２万円
　　　　　　　　　　３４.４％（５７.７万円）アップ
　４０階〜４９階－－新築分譲時１８８.８万円→中古流通時２４０.４万円
　　　　　　　　　　２７.３％（５１.６万円）アップ
　５０階以上－－－－新築分譲時２２１.８万円→中古流通時２４８.９万円
　　　　　　　　　　１２.２％（２７.１万円）アップ

　この表を見ると､「低層階に所在する住戸ほど、中古時の値上がり率が高い（９階以下で７０％台）｣、「高層階に所在する住戸ほど､中古時の値上がり率が低い（５０階以上で１０％台）」ことが一目瞭然である。

〘■ケース２　５０階クラス、中央区、２０００年代後半（０５年〜０９年）竣工〙
　マンションが竣工してから１３年くらい経った今、「新築分譲時の坪単価」と「中古物件としての坪単価」を階層別に比較した。

　９階以下－－－新築分譲時１７４.９万円→中古流通時３０９.５万円
　　　　　　　　７７.０％（１３４.７万円）アップ
　５０階以上－－新築分譲時２４４.９万円→中古流通時４０８.６万円
　　　　　　　　６６.８％（１６３.７万円）アップ

　この表を見ると､「低層階の住戸および高層階の住戸とも、中古時の値上がり率が極めて高い（７０％〜６０％台）」ことが分かる。

〘■ケース３　５０階クラス、豊島区、２０１０年代前半（１０年〜１４年）竣工〙
　マンションが竣工してから８年くらい経った今、「新築分譲時の坪単価」と「中古物件としての坪単価」を階層別に比較した。

　９階以下－－－新築分譲時２８５.２万円→中古流通時３８４.０万円
　　　　　　　　３４.６％（９８.８万円）アップ
　５０階以上－－新築分譲時３８４.８万円→中古流通時５７６.６万円
　　　　　　　　４９.８％（１９１.８万円）アップ

　この表を見ると､「低層階の住戸および高層階の住戸とも、中古時の値上がり率がいい線をいっている（３０％〜４０％台）」ことが分かる。

〘■ケース４　５０階クラス、中央区、２０１０年代後半（１５年〜２０年）竣工〙
　マンションが竣工してから３年くらい経った今、「新築分譲時の坪単価」と「中古物件としての坪単価」を階層別に比較した。

　９階以下－－－新築分譲時２６８.５万円→中古流通時３５２.８万円
　　　　　　　　３１.４％（８４.３万円）アップ
　５０階以上－－新築分譲時３５６.２万円→中古流通時４４６.８万円
　　　　　　　　２５.４％（９０.６万円）アップ

　この表を見ると、「低層階の住戸および高層階の住戸とも、中古時の値上がり率がいい線をいっている（３０％〜２０％台）」ことが分かる。

　ある意味で驚くのは、９階以下の中古流通時の坪単価３５２.８万円が、５０階以上の新築分譲時３５６.２万円に、「大接近」している事実である。こんな現象は前代未聞のような気もする。

【■■■■■記事の結論】

　東京カンテイの機関誌『kantei eye』（９７号）は次のように強調している。

「巷間では、タワーマンションを購入するなら、“割安な低層階の住戸がオススメ”、などと喧伝する書籍や新聞・雑誌の記事などをよく見かける。しかし、低層階の住戸が中層階や高層階に比べて、割安な価格で新規分譲される時代は、少なくとも東京２３区や大阪市においては既に終了している、と言っても過言ではない。そのような知見は過去の産物と認識するべきであろう」。

　これとは別に、東京カンテイのプレスリリースは、印象に残りやすい言葉を使っている。

　「２０１０年代に入ると、新築タワーマンションにおける価格設定の仕方には、“成熟の域に達した絶妙さ”すら感じられるようになった」。

　それに対して、私は次のように“返歌”している。

　まず、前編の記事のタイトルを、「新築タワーマンション“価格の法則”を発見」とした。その上で、記事の末尾において、「“ディープラーニング（深層学習）”を利用して価格を合理的に決めると、タワーマンションの新築価格グラフは２本の直線に収束していく」と表現した。

　すなわち、東京カンテイが“成熟の域に達した絶妙さ”と感じたことを、私はＡＩ（人工知能）時代ならではの技術である“ディープラーニング（深層学習）を利用した成果”と受け止めたことになる。

　“返歌”とは、「人から贈られたり、言いかけられたりした歌に対する返答の歌」のこと。すなわち、『kantei eye』の特集とプレスリリースがとても優れた内容だったため、密かにお返しをさせてもらった次第である。