「新築分譲マンションの平均価格と平均面積の推移──東京圏」と題する、１枚の図表を見てずいぶん驚いた。全体としての印象が、酔っ払いがフラフラしながら歩く、いわゆる"千鳥足"に似ているのである。

　図表の縦軸は平均価格（万円）で、横軸は平均面積（専有面積、平方メートル）。また■印や□印は１９８０年から２０１６年までの各年の実績値である。

　この図表は、不動産アナリストとして知られる、みずほ証券・市場情報戦略部・上級研究員の石澤卓志氏が執筆した論文、「不動産市場の最新動向と今後の有望分野」（『土地総合研究、２０１７年冬号』）から引用した。

　なお同論文は、長谷工総合研究所が発行するマンション専門誌『ＣＲＩ、４６６号』に掲載された、「首都圏・近畿圏マンション市場動向」を参考にしたものだ。

　それにしても、平均価格と平均面積の関係が、どうしてこんなに「フラフラした曲線」になるのだろう。この曲線をじーっと眺めていると、その仕組みが少しずつ分かってくる。

　まず基本になるのは「好景気時のパターン」と「不景気時のパターン」である。

　好景気時には上図のように、「分譲マンションの販売価格が上がり、専有面積も増える」。これは直感的に理解しやすい。例えば１９８４年～１９８６年、２０１２年～２０１４年などがそうだった。

　一方、不景気時には上図のように、「価格が下がり、面積も減る」。これも直感的に理解しやすい。最近でいうと、リーマンショックの影響を受けた、２００７年から２００９年などがそうだった。

　ところが、１９８６年１２月～１９９１年２月までの「バブル景気」の時代、そして１９９１年３月～１９９３年１０月までの「バブル崩壊」の時代を振り返ると、通常とは違った「異常なパターン」が観察される。

　まず「バブル全盛期直前のパターン」である。この時期には上図のように、「価格は上がるのに、面積が減る」という、異常な現象が観察された。

　これは、バブルの気配を嗅ぎ付けて「土地が急激に高騰し始めた」にもかかわらず、それを「マンション価格にそのまま反映させにくい雰囲気があったため、代わりに面積を減らした」結果である。それゆえに、１９８６年～１９８７年には平均価格が１５４０万円も高騰したのに、平均面積が約５平方メートルほど減少するという、おかしな事態が発生した。

　次に「バブル全盛期のパターン」である。この時期には上図のように、「価格だけが、一気に上がる」という、昇り龍に似た現象が観察された。実際問題として、１９８７年～１９９１年には価格が一気に２４２０万円も高騰したにもかかわらず、平均面積は年によって少し増えたり減ったりした結果、差し引きではわずか約３平方メートルしか増えていない。

　そして「バブル崩壊期のパターン」である。この時期には上図のように、「価格だけが、一気に下がる」という、降り龍にも似た現象が観察された。そのため１９９１年～１９９３年には、面積がほぼ変わらないのに、価格が一気に３４００万円も暴落するという、眼も当てられない事態になった。

　続いて「バブル崩壊期直後のパターン」である。バブル崩壊期が終わったばかりで、まだ経済に勢いがない「暗い時期」だったため、上図のように「価格は下がるのに、面積が増える」という異常な現象が観察された。

　背景には、バブルの終焉を実感して「土地が急激に暴落し始めた」のを受けて、「専有面積を増やすことが可能になった」けれども、その一方では「マンション価格を抑えなければ売れない」という事情があった。

　それゆえに１９９３年～１９９５年には、価格が７６０万円も下落したのに、面積が約７平方メートルも増加するという異常な現象が観察された。

　好景気・不景気を巡る２パターン、およびバブルを巡る４パターンに続いて、「不思議な右矢印」「不思議な左矢印」という２パターンについて説明したい。

　まず「不思議な右矢印パターン」とは、上図のように「価格が変わらないのに、面積が増える」という、不思議な現象である。

　これは、景気が比較的いい時代に設計され、「面積を増やし」かつ「価格もアップする」計画だったのに、プロジェクトが進行する途中で景気が落ち込んだため、「価格をアップできなかった」ゆえの結果である。

　例えば２０００年～２００２年には、価格がほぼ横ばいだったにもかかわらず、面積が約３平方メートルほど増えている。

　次に「不思議な左矢印パターン」とは、上図のように「価格が変わらないのに、面積が減ってしまう」という、ユーザーにとっては迷惑なタイプである。

　これは、景気が比較的悪い時代に設計され、「価格をダウンし」かつ「面積も減らす」計画だったのに、プロジェクトの途中で景気が良くなったため、「価格をダウンしなかった」ゆえの結果である。

　例えば２００２年～２００３年には、価格がほぼ横ばいだったにもかかわらず、面積は５平方メートルも減っている。

　最後に、新築分譲マンションの「価格と面積」に関する、８つのパターンをまとめて置こう。

　このうち上図に青色で示した「４つの矢印」は、「好景気～景気」という、通常の景気循環に伴って観察される一般的なパターンである。一方、赤色で示した「４つの矢印」は、「バブルの発生～崩壊」という、激しい景気変動の時期に観察される特殊なパターンである。

　このように、「一般的なパターン」の中に、時々｢特殊なパターン｣が混じるために、全体として酔っ払いのフラフラ歩き（千鳥足）を連想させたのだと思われる。

　２０１８年の「新築分譲マンションの平均価格と平均面積」は、はたしてどのようなパターンになるのだろうか？