建築専門誌「日経アークテクチュア」５月２６日号に、マンション関係者にとって"必読の記事"が２本掲載された。すぐに引用するのは同誌の売り上げに関わるので、少し間を置いて、７月に入ってから紹介することにした。

　１本目の記事は特集「全棟建て替えの衝撃」が伝えた、「事業者も受注者もリスクが拡大、マンション受注を敬遠する動きが加速する」という指摘だ──。

　安定的な工事受注を望む建設会社にとって、大型物件の恒常的な発注者であるデベロッパーは上客中の上客だ。その力関係を利用して、デベロッパーが厳しい工期やリスク転換を要求する、片務的な内容の請負契約を結ぼうとしても不思議はない。

　国土交通省は２０１１年８月、「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン」を策定。両者を対等な関係にしようと意図したが、実際には対等にはならなかった。

　しかしマンションの坪当たり工事単価は、東京都の場合、２０１１年度は６２.７万円だったが、２０１５年度には１０２.３万円（６３％増）とついに１００万円の大台を突破した。

　消費者物価や金利が低い水準で推移しているなかで、工事単価が高騰しているのは、受注者側が強気の姿勢に転じているからと思われる。

　大手建設会社では最近、工事現場で週休２日制の導入が始まっている。これを単純計算すると、以前なら１０カ月で済んでいた工期が、１２～１４カ月に伸びる計算になる。さらに２０２０年の東京オリンピックをにらんで、状況はさらにひっ迫してきた。

　そういう状況の中で発覚した傾斜マンション問題で、三井不動産グループは「全棟建て替え」を表明した。その結果、まずマンションデベロッパーのリスクが高まった。

　三井不動産グループはまた、「建て替え工事や住民補償にかかる費用はすべて施工者に求償する」と表明した。その結果、マンション工事を受注する準大手や中堅クラスのリスクが高まった。

　そうなると、デベロッパーおよび建設会社のマンションに対する緊張感は、高まらざるを得ない──。

　充実した特集なので、ぜひ同誌を購入して、一読していただきたい。

　２本目の記事は定期コラム「先読みコスト＆プライス」。その中で、「人件費高騰で修繕費は３割上昇、修繕費見据えた設計が重要に」と指摘している。

　オフィスビルの建築工事費は、１０年前と比較して約２８％上昇したのに、修繕費は約３３％も上昇した。今後１０年を試算するとその差はより鮮明になる。２０１５年?２５年の新築費の上昇率が約１９％であるのに、修繕費は約３２％上昇する。

　過去１０年──修繕費上昇率÷新築費上昇率＝約１.１８倍

　今後１０年──修繕費上昇率÷新築費上昇率＝約１.６８倍

　残念ながらマンションに関する試算はなかったが、修繕費が上昇する傾向は変わらないと思われる。

　すると問題になるのは、マンションデベロッパーが販売時点で設定する、修繕積立金である。この設定額は実際に必要となる額よりはるかに低いため、マンション管理組合が対応に苦労するケースが続出している。「先読みコスト＆プライス」は、今後はそれがさらに加速する、と警告しているのである。

　工事費と修繕費の上昇は、マンションデベロッパーと建設会社に、深刻な影響を及ぼしかねない。