野村不動産と三井物産は、6月中旬、「プラウド南麻布」の第1期販売を行った。このマンションは、「在日フランス大使館建替プロジェクト」の一環として建設された。フランス大使館が港区南麻布4丁目にある敷地の一部（約4500平方メートル）について事業者に定期借地権（60年間）を与えるかわりに、事業者が大使館の新庁舎を建設するプロジェクトである。

　この土地の魅力は、約1haもの豊かな森に面していること。鉄筋コンクリート造、地上7階、地下1階のマンションは、森を最大限に意識してプランニングされた。全88戸のうち、森に面した53戸には奥行き3mのゆったりしたバルコニーが装備されている。さらに、屋上にもテーブルとソファを置いたビューデッキが設けられる。

　専有面積は約69～約193平方メートル、平均坪単価は約415万円になる。そのうち、森に面した住戸は平均450万円超、反対側の住戸は平均約340万円とメリハリを付けた価格になっている。

　最高価格の住戸は、最上層の専有面積約193平方メートルのタイプで、4億9000万円。坪単価は「約841万円」になる。記者発表の席上で、ひとしきり話題になったのは、坪単価を本当に「約841万円」と見ていいかどうか、という問題だった。それは、この住戸には、約40平方メートルのバルコニーと約110平方メートルもの広いルーフテラスが付いているからである。

　専有面積　　　192.7平方メートル（58.29坪）

　バルコニー　　39.72平方メートル（12.01坪）

　ルーフテラス　109.68平方メートル（33.17坪）

　合計　　　　　342.1平方メートル（103.47坪）

　話を先に進めるためには、まず、建築基準法施行令第2条が定める、建築用語を確認する必要がある。

　(1) 建築面積（建坪）

　建築物の「外壁またはそれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の面積」で、一般に「建坪」といわれている。庇やベランダなどが１ｍ以上突き出ている場合には、その先端から１ｍ引っ込んだ線から内側は建築面積に算入される。

　(2) 床面積

　建築物の各階またはその一部で、「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」。

　(3) 築造面積

　工作物（煙突、広告塔、高架水槽、擁壁その他これらに類する物）の面積。

　これによると、バルコニーのうち、「先端から１ｍ引っ込んだ線から内側は建築面積に算入される」ことになる。一方、ルーフテラスは、建築面積、床面積、築造面積のいずれにも該当しない。すなわち、専有面積とバルコニーとルーフテラスを総称する用語が存在しないのである。

　しかし、用語がないと説明しにくいので、専有面積とバルコニーとルーフテラスを単純に合計した面積を、「広義の建築面積（建坪）」と呼ぶことにしよう。すると、広義の坪単価は、「4億9000万円÷103.47坪＝約473万円」ということになる。

　要するに、住戸の「坪単価」は約841万円だが、「広義の坪単価」は約473万円になる。そして、この価格は、安いのか高いのか判断しにくい面がある。

　「4億9000万円という価格は、何を根拠にして決めたのですか」という質問を受けた販売担当者は、「前例がないので迷いました。坪単価ではとらえにくい面があるので、ああだろうか、こうだろうかと考えて、最終的には落ち着くところに落ち着いた感じです」と回答していた。

　写真は広さが約110平方メートルのルーフバルコニー（完成予想図）である。