住友不動産が３月開催した、「シティタワー武蔵小杉」の竣工内覧会は、いろいろな面で記憶に残った。

　【概要】

　所在地─神奈川県川崎市中原区中丸子

　交通─東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩４分

　総戸数─８００戸

　規模─地上５３階・地下３階

　売主 ─ 住友不動産

　設計・施工 ─ 前田建設工業

　竣工 ─ ２０１６年１月

　入居 ─ ２０１６年５月

　同社広報室から内覧会の案内があったのは２月１６日だった。しかし間の悪いことに、傾斜した「パークスクエア三ツ沢公園」で、２月２８日にスリーブの鉄筋が切断されていることが確認されて、メディア各社が一斉にそれを報じたのである。このため、内覧会が中止されるのではないかとのウワサが流れたが、同社は予定通りに開催した。

　内覧会の当日、主催者側の席に着いたのは、同社首都圏マンション事業部の営業課長と営業所長と、女性司会者の３名だけだった。このため、参加した各社の記者やフリージャーナリストの間から、「住友不動産の広報担当者は隠れたのではないか」などというササヤキが聞こえてきた。

　次いで、女性司会者の前置きで物件の説明が始まった。

　「本日はシティタワー武蔵小杉に限定して、概要を説明させていただきます。また質疑応答もシティタワー武蔵小杉だけに限らせていただきます。なおパークスクエア三ツ沢公園に関して質問がある方は、住友不動産の広報室に、直接お問い合わせください」。

　この後に、シティタワー武蔵小杉に的を絞る形で、かなり活発な質疑応答が繰り返されて一件落着かと思われた。

　けれども最後に近づいた頃、日本不動産ジャーナリスト会議の会員のＸ氏が、少し変わった発言をした。「本日、私は内覧会に呼んでもらえないと思っていましたが、珍しく呼ばれたので参りました・・」。

　こんな始まりだったので、参加者一同は少し緊張した。Ｘ氏が次のように続けるのではないか、と予想したのである。

　「住友不動産としては、私がパークスクエア三ツ沢公園に強い関心を持つことを、知っているはずです。それにもかかわらず、私を呼んだからには、パークスクエア三ツ沢公園について、質問せざるを得ません・・」。

　ただし、Ｘ氏の声が小さいためもあって、実際には何を話したのかよく分からなかった。ということで、説明会は何事もなかったかのように終了し、引き続き物件内覧に移行した。

　参加者の間では、４０階スカイラウンジからの眺望や、高層階住戸の間取りなどに話題になった。続いて話題になったのが、意外にも共用廊下の形だった。

　以下に示した図は、住戸階（３階～５３階）の平面図である。平面の中央に「吹き抜け」と「動線・サービス空間」があり、それを「共用廊下」が取り囲み、外周に１６戸の住戸が並んでいる。

　タワーマンションとしてはよく見かける平面図なのだが、１つだけ不思議なのは共用廊下の形である。幅が最低では１６０センチ、最高では３００センチもあるのに加えて、全体的にデコボコしている。

　なぜこんな形をしているのだろう。担当者に質問すると、２つの理由があるという。

　１番目は、「エレベーターホールのすぐ前にある住戸の内部が、ホールから見えないようにするために、入口の角度を９０度ずらした」。入口のドアは平面図に矢印の「←」や「→」で示した方向に開く。これなら確かに、住戸内のプライバシーは保たれる。

　２番目は「容積率が余ったため」。しかしこれは意味がよく分からなかった。そもそも共用廊下は、容積率を算定するときには、延床面積に含まれないからである。

　容積率＝延床面積÷敷地面積

　マンションでは、延床面積のうち、次の部分は容積率には含まれない。

　（１）自動車車庫等の部分 ─ その割合が延床面積全体の２０％以内なら、容積率を算定するときには延床面積に含まれない。

　（２）住宅の地階部分 ─ その割合が住宅部分の延床面積全体の３３％以内なら、容積率を算定するときには延床面積に含まれない。共同住宅の地階にあるトランクルーム、管理人室、設備室も同様に含まれない。

　（３）共同住宅の共用部分 ─ 共用の廊下、階段、エントランスホール、エレベーターホールなどは、容積率を算定するときには延床面積に含まれない。

　（４）防災・減災施設 ─ 備蓄倉庫、蓄電池、自家発電設備、貯水槽などは、容積率を算定するときには延床面積に含まれない。

　（５）ＥＶシャフト ─ 容積率を算定するときには延床面積に含まれない。

　取材が終わって事務所に戻ってから、何棟かのタワーマンションの平面図をいろいろ調べてみた。しかし、「シティタワー武蔵小杉」のように、共用廊下がデコボコしている図面は見当たらなかった。極めて珍しい例なのだと思う。