国土交通省・住宅局市街地建築課・マンション政策室は、２０１９年４月２６日に、「平成３０年度マンション総合調査結果報告書」を公表した。

　これはマンション管理の実態を把握するため、約５年に１度の割合で行う重要なアンケート調査で、マンション管理組合、マンション管理会社､マンションデベロッパーなどからの注目度が高い。

　今回は全国４２００のマンション管理組合、８４００の区分所有者を対象にしてアンケート調査を実施。有効回答数は組合が１６８８件、所有者が３２１１件だった。

　このうち前編では、「分譲マンション生活の知られざる実態」について説明する。

〔平成30年度マンション総合調査結果〕 　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

■■■マンションの「取得方法」（新築と中古の割合）

　アンケートに回答した区分所有者３２１１人のうち、新築で購入が６２.３％、中古で購入が３５.１％だった。中古の割合が多いのが印象的である。この種のデータが公表されたのは、今回が初めてと思われる。

■■■高齢化が進む「世帯主の年齢」

　次の表は「世帯主の年齢」である。過去４回の調査（平成１１年度、１５年度、２０年度、２５年度）と、今回の調査（平成３０年度）を比較する形で示している。

〔３０歳未満・３０歳代が１３.７％も減少〕
　　平成１１年度２０.８％　⇒　平成３０年度７.１％
〔４０歳代は９％減少〕
　　平成１１年度２７.９％　⇒　平成３０年度１８.９％
〔５０歳代はほぼ同じ〕
　　平成１１年度２５.１％　⇒　平成３０年度２４.３％
〔６０歳代は８.６％増加〕
　　平成１１年度１８.４％　⇒　平成３０年度２７.０％
〔７０歳代以上が１４.９％も増加〕
　　平成１１年度７.３％　　⇒　平成３０年度２２.２％

　これを見ると、「３０歳未満・３０歳代が減少」した分だけ、「７０歳代以上が増加」。また「４０歳代が減少」した分だけ、「６０歳代が増加」。そして「５０歳代はほぼ同じ」､という傾向が見て取れる。

■■■古いマンションほど「賃貸戸数の割合」が増える　

　次の表は「賃貸戸数の割合」である。今回の調査（平成３０年度）の時点で、マンションの完成年次別に賃貸住戸の割合（２０％超、０％超〜２０％、０％、不明）を示している。古い分譲マンションほど、「賃貸戸数の割合」が高くなる傾向にある。

　また表には示されていないが、平成３０年度には、賃貸住戸があるマンションが７４.８％、賃貸住戸がないマンションが１１.６％、不明が１３.７％という内訳である。

■■■古いマンションほど「空室戸数の割合」が増える　

　次の表は「空室戸数の割合」である。今回の調査（平成３０年度）の時点で、完成年次別に３ヵ月以上「空室」になっている戸数の割合（２０％超、０％超〜２０％、０％、不明）を示している。そして古い分譲マンションほど、「空室戸数の割合」が高くなる傾向にある。

　また表には示されていないが、全体では、空室住戸が２０％を超えるマンションが１.２％、空室住戸がないマンションが４７.９％ある。そして空室戸数の平均値は２.７％になっている。

■■■空室のうち「所在不明・連絡先不通の戸数」の割合

　分譲マンションで空室が発生した場合、問題になるのは所有者の「所在が不明」だったり、「連絡先が不通」だったりする場合である。

　次の図「所在不明・連絡先不通の戸数の割合」は、少し分かりにくい。

　（１）まず「空室なし」４７.９％、および「回答なし」１６.８％は、問題がないので対象から外して考える。

　（２）次に「空室があるが、所在不明・連絡先不通の住戸がないマンション」３１.４％は、所在が分かるし、連絡も取れるため問題がないので、同じく対象から外して考える。

　すると次の２タイプが残る。

　（Ａ）黒色──全体の２.２％
　「マンションの総戸数に対する所在不明・連絡先不通住戸が、２０％を超えるマンション」

　（Ｂ）濃い灰色──全体の１.７％
　「マンションの総戸数に対する所在不明・連絡先不通住戸が、０％超〜２０％のマンション」

　特にＡタイプの場合には、マンション管理費の不足という問題に加えて、管理組合の総会で特別決議（組合員数の７５％以上）や建替決議（同８０％以上）をする場合、深刻な事態に陥ってしまいかねないため心配である。

■■■高まる永住意識、平成３０年度には６２.８％に

　次の表に示すように、分譲マンションへの永住意識は、調査を重ねる度に高くなり、平成３０年度には６２.８％に達した。

　また下の図には示されていないが、完成時期が古くなるほど永住意識が高くなり、また年齢別では年齢が高くなるほど永住意識が高くなる傾向にある。

■■■トラブル発生の確率は低下

　次の表は「トラブルの発生状況」である。調査した年度（平成１５年度、２０年度、２５年度、３０年度）が新しくなる度に、幸いにもトラブル発生の確率（％）は低くなっている。

　トラブルの内容としては、「居住者間のマナー」が５５.９％と最も多い。２番目は「建物の不具合」が３１.１％、３番目は「費用負担」が２５.５％となっている。　

■■■「居住者間のマナーをめぐるトラブル」の具体的内容

　上の表には、「居住者間のマナーをめぐるトラブル」の具体的内容を示した。平成３０年度には、「生活音が」３８.０％と最も多く、次いで「違法駐車・違法駐輪」が２８.１％、「ペット飼育」が１８.１％となっている。