日本で２番目に高い超高層マンション、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の管理組合が、今年７月の総会で、５０年間にわたる長期修繕計画を立案し、修繕積立金を約２.４倍に引き上げる議案を承認した。これは、週刊東洋経済が８月１０─１７日号の「マンション大規模修繕」特集で報じた。

　日本で１番高い超高層マンションは、三洋ホームズなどが分譲した大阪市の「北浜タワー」で、２００９年竣工、２０９.４ｍ、５４階建て、４６５戸。これに対して、三井不動産レジデンシャルなどが分譲した、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」は２００９年竣工、２０３.５ｍ、５９階建て、７９４戸である。

　マンションは当然のことではあるが、定期的に修繕しなければならない。財団法人マンション管理センターによると、鉄部塗装は４年ごと、外壁、バルコニー、屋上、廊下は１２年ごと、給排水菅、ガス管、電気設備、給水設備、エレーベーターは２０～３０年ごとに修繕した方がいい。

　国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（２０１１年４月）」で示した、必要な修繕積立金の額を紹介する。

　これは、マンションの共用部分に関して、新築から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、毎月均等に積み立てる方式（均等積立方式）にした場合に必要な、専有面積当たりの修繕積立金である。

　必要な修繕積立金は、建物の階数および延床面積によって異なる。例えば２０階以上の場合には、専有面積１平方メートル当たりの平均値が月額で２０６円になる。

　仮に、専有面積が７７.９３平方メートルの住戸だと、修繕積立金は次のような金額になる。なお、金利は考慮しない。

　月額─１万６０５３円

　年額─１９万２６４３円

　５０年間─９６３万２１５０円─（１）

　一方、マーキュリー「リアナビ」の「マンションカタログ」によると、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーのデータは次の通りだった。

　住戸数─７９４戸

　平均専有面積─７７.９３平方メートル

　平均修繕積立金─月額６７８０円

　　　　　　　　（専有面積１平方メートル当たり８７円）

　平均修繕積立金─５４万２６２７円

　　　　　　　　（１平方メートル当たり６９６３円）

　平均分譲価格─６１４１万円　　　　　

　平均坪単価─２５８万６０００円

　これを基に、各種の積立金を計算する。

　月額─６７８０円

　年額─８万１３６０円

　５０年間─４０６万８０００円

　修繕積立基金─入居時５４万２６２７円

　５０年間総額─５０年間分の修繕積立金＋修繕積立基金

　　　　　　　─４６１万０６２７円─（２）

　このように、５０年間に必要な修繕積立金の総額が「（１）約９６３万円」であるのに、分譲時の修繕積立金が低すぎて総額が「（２）約４６１万円」にしかならないため、修繕積立金を約２.４倍に引き上げたのである。

　修繕積立金を引き上げることにしたきっかけは、パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合の理事会が、首都圏にある築３０年以上のマンションの取引事例を調査したところ、修繕積立金が潤沢な物件ほど高値を維持しているという結論を得たためという。

　その結論にもとづいて、「住民による住民のための修繕ルール五箇条」を作成した。

　一　５０年間の資金を確保する。

　二　修繕積立金の値上げは原則１回だけ。

　三　費用見積もりは保守的に行う。

　四　現在と将来の住民の負担を公平にする。

　五　当マンションは「５０年安心」という評価を市場に定着させる。

　いわば、「ヴィンテージ・マンション」への道を歩み始めた、同理事会の的確な判断と賢明な行動を称えたい。