住友不動産は２０１２年から、住戸設計をセミオーダーメード化した「カスタムオーダー方式」を導入した。これは間取りを決める上では「コロンブスの卵」と評してもいい画期的な方式であるにもかかわらず、少し分かりにくい点もあるため、マンション各社の企画・販売担当者が誤解している面がないわけではない。よって、住友不動産「カスタムオーダー方式」が、なぜコロンブスの卵であるのかを確認しておきたい。

　コロンブスの卵とは、誰かがやった後なら簡単そうに見えることでも、最初にそれを思いつき実行することは難しく、貴重であることをいう。

　さて、分譲マンションの住戸の間取りを決める方法には、大きく「標準プラン」、「メニュープラン」、「オーダーメード」という３つの大方式があり、その下に「選択方式」「オプション方式」という２つの小方式がある。

　【３つの大方式】

　「標準プラン方式」──マンション会社が標準的なプランを用意する方式。

　「メニュープラン方式」──マンション会社が標準プランに加えて、数種類の代替プランを用意する方式。

　「オーダーメード（自由設計）方式」──水回りの空間を除いて、購入者が自由に注文できる方式。

　【２つの小方式】

　「選択方式」──家具・建材の色彩や素材を、選択肢の中から選ぶ方式。

　「オプション方式」──器具や設備を追加注文したり、グレードを上げたりする方式で、追加料金が発生する。

　いわゆるメジャーセブンのうち、大京、東急不動産、東京建物、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの５社は、「メニュープラン方式」＋「選択方式」「オプション方式」を主力にしている。一方、野村不動産は比較的規模が小さい高級物件に「オーダーメード方式」を採用。２０００年から２０１４年までの１５年間で、２００棟３０００戸超もの実績をあげてきた。

　これに対して、住友不動産の「カスタムオーダー方式」には２つの特徴がある。

　特徴１。キッチンやバスルームなど、水回りの位置を動かした（変更した）間取りの選択を可能にした。この水回りの位置を動かすというのが、コロンブスの卵に相当する。

　特徴２。選択できる間取りの数を、従来の２?３種類から、最大で１３種類にまで増やした。これが可能になったのは、水回りの位置を動かしたためである。

　上の図では、水回りの位置を青色で示した。

　１つの住戸ごとに、標準プランとメニュープランを３種類、水回りの位置を４種類用意すれば、「３×４＝１２種類」の間取りになる。すなわち、水回りを固定して１２種類の間取りを苦心して考案するのではなく、水回りを動かすことによってシステマチックに創り出すのである。

　新方式を開発するに際し、同社は２年以内にマンションを購入した５００人にアンケート調査し、「間取りを選ぶには、どのような方法が良いですか？」と聞いた。

　１位「水回り位置の異なる複数の間取りから選ぶ４５％」

　２位「水回りを固定した複数の間取りから選ぶ２８％」

　３位「すべて自由に設計できる１８％」

　４位「部屋数が希望と合えば選択肢はいらない８％」

　１位と２位の微妙な違いを重視した着眼点が、コロンブスの卵につながったことになる。