みずほ信託銀行『不動産マーケットレポート』２０１４年３月号に掲載された、「２０１３年　東京圏の分譲マンション市場の動向」には、「明るい材料」と「懸念材料」が混在していた。まず「明るい材料」を見る。

　２０１３年の供給戸数は前年比２３.８％増。平均販売価格と坪単価は前年比８％超の上昇。初月契約率は８０％に近く、在庫は０.５万戸に減少した。市場は好調に推移した。

　これに、日本不動産鑑定士協会連合会の『世界地価等調査結果』（２０１３　年１２月）で紹介された「世界主要都市のマンション価格」（東京を１００として指数化）を重ね合わせると、市場の未来はバラ色に見える。

　各都市でそれぞれ標準的な広さのマンション１戸の価格を比べると、東京はニューヨークの４分の１、パリの３分の１、ロンドンの約２分の１という水準に収まっている。

　また、アジアの主要都市と比べると、東京はシンガポールの７分の１、香港の５分の１、北京や台北の約２分の１という水準に収まっている。このように世界の主要都市と比べて割安感があるので、海外の資金が東京に向かうことを期待できる。

　しかし、みずほ信託銀行『不動産マーケットレポート』に掲載された、別のデータを分析すると、今度は逆に「懸念材料」が見えてくる。

　東京圏を「東京２３区」、「東京都下・神奈川県」、「埼玉県・千葉県」に３区分すると、東京２３区の「一人勝ち現象」が顕著に現れている。

　　東京２３区─供給４６％増

　　　　　　　　価格５９００万円、前年比１０.８％増

　　東京都下・神奈川県─供給横ばい

　　　　　　　　価格４２００万円、前年比横ばい

　　埼玉県・千葉県─供給増

　　　　　　　　価格３７００万円、前年比横ばい

　建築費が急上昇している現在、東京２３区に比べると建築費の負担が重くなる東京都下・神奈川県、埼玉県・千葉県地域では、新築市場は暗雲に覆われている。

　これに加えて、「マンション年収倍率」という懸念材料もある。東京カンテイが２０１３年７月３０日に公表したプレスリリース、「新築マンション年収倍率」は以下のようになっている。

　年収倍率は東京都の９.８４倍を筆頭に、神奈川県９.１０、埼玉県８.２２、千葉県７.４０と高い。筆者は「年収倍率は５倍未満が望ましい」と教わった。この厳しい現実に、ユーザーはどこまで付いてこれるのだろうか。