不動産経済研究所が発表した『近畿圏のマンション市場動向２０１７年（年間のまとめ）』に、例年とは大きく異なる傾向が現れた。これを「京都の乱」と名付けることにしたい。

　まず近畿圏の３大都市、すなわち「京都市・大阪市・神戸市」について、２０１３年から２０１７年までの「分譲マンションの平均坪単価」を表にまとめた。

　２０１３年から２０１６年までは、１位・京都市、２位・大阪市、３位・神戸市というのが「不動の順番」だった。しかし、２０１７年には異変が発生。京都市は３位に転落してしまった。

　前年比で大阪市は平均坪単価が１６万円、神戸市は１１万円アップした。それに対して、京都市は逆に何と３９万円もダウンしたのである。

　次に、京都市における発売戸数・価格・平均坪単価の経緯を、表にまとめた。

　最近５年間を見ると、発売戸数は２０１５年の２３１７戸がピークだったのに、２０１７年は実に１２２０戸（ピーク値の５３％）まで落ち込んだ。

　また価格は２０１６年の５２９６万円、平均坪単価も同じく２０１６年の２５０万円がピークだったのに、２０１７年にはそれぞれ、４３７８万円（ピーク値の８３％）、２１１万円（ピーク値の８４％）にダウンした。

　「京都の乱」の原因は、はっきりしている。分譲マンション陣営がホテル陣営に敗北したのである。

　（１）京都を訪れる観光客が増加した。

　（２）ホテル不足の深刻化。最近の客室稼働率は９４％を超え、ゆとりがない状態に陥った。

　（３）その結果、ホテルとマンションで、建設用地の取り合いになった。

　（４）都心の中京区や下京区などでは、路線価が２０％も高騰した。

　（５）ホテルの方が利益率が高いため、用地の取り合い合戦でマンションが敗北した。

　（６）特に利便性が高い「田の字」地区では、マンション建設計画が絶滅状態になった。

　「田の字」地区とは、下の図に示すように、周辺を河原町通、五条通、堀川通、御池通に囲まれた地域のこと。商業施設や公共施設が集中し、神社や仏閣などの観光名所にもアクセスしやすい立地である。

　中央を南北に走る烏丸通、東西に走る四条通を加えると、漢字の「田の字」に見えるため名付けられた。行政区でいうと中京区と下京区に属している。

　その結果、マンションの建設用地は、都心を離れた右京区・伏見区・山科区などの周辺部に求めざるを得ない状態に陥っている。

　京都市におけるホテル開発動向については、みずほ信託銀行が発行する『不動産マーケットレポート』（２０１７年１２月号）に、分かりやすい表が掲載されている。
<http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1712.pdf>

　それによると、２０１８年３月～２０２０年６月の期間に、実に１９ホテル（４７０２室）が開業する計画になっている。

　なお、京都・滋賀の建設情報をカバーする日刊『建設経済新聞』のウェブ版、「ＫＪＣねっと」を利用すれば、より詳しい情報を入手できる。

　そのトップページの検索覧に「ホテル」と入力すると、「こんなにあるのか」と驚くほどの開発計画が目に入ってくる。<http://www.kjc-news.co.jp>

　「京都の乱」は今後、どんな影響を及ばすのだろうか。私には１点だけ思い至ることがある。今年の７月末頃に、東京カンテイから「２０１７年新築マンション価格の年収倍率」に関するデータが発表される。

　年収倍率＝「７０平米のマンション価格」÷「平均年収」

　下の表を見ていただきたい。

　２０１３年から２０１６年までは、京都府は必ず１位～３位に入っていた。しかし、２０１７年には１位～３位から外れて、代わりに大阪府が３位に入ると思われる。

　大阪府の年収倍率が大きくなるのは、高額なマンションの供給が増えたため。逆に、京都府の年収倍率が小さくなるのは、高額なマンションの供給が減ったため。

　高額なマンションの供給が減るのは、普通は都市のパワーが衰えた場合である。しかしながら、京都市は都市的なパワーが旺盛であるにもかかわらず、高額なマンションの供給が一気に落ち込むという珍しいケースになった。

　なお「京都の乱」という記事のタイトルは、２０１６年から２０１８年にかけて５０万部近いベストセラーになっている、呉座勇一著『応仁の乱』（中公新書）からの連想である。