不動産情報サービスの東京カンテイは毎年、「新築マンション価格の都道府県別年収倍率」を公表する。これはまず、新築マンションの平均坪単価を、専有面積７０平方メートルの住戸価格に換算。次に、その住戸価格を各地域の平均年収で割って、年収の何倍になるかを計算した結果である。

　現時点で入手できる最新データは、２０１６年７月に公表された、「２０１５年新築マンション価格の都道府県別年収倍率」である。ランキングのうち、首都圏のデータを紹介する（順位は全国順位）。

　１位　神奈川県──年収倍率１１.７０倍

　　　　７０平方メートル換算価格５８８６万円、平均年収５０３万円

　２位　東京都──年収倍率１１.３０倍

　　　　７０平方メートル換算価格７０８６万円、平均年収６２７万円

　４位　千葉県──年収倍率１０.４３倍

　　　　７０平方メートル換算価格４７２７万円、平均年収４５３万円

　５位　埼玉県──年収倍率１０.３３倍

　　　　７０平方メートル換算価格４７６４万円、平均年収４６１万円

　参考　首都圏全体──年収倍率１０.９９倍

　　　　７０平方メートル換算価格５６１６万円、平均年収５１１万円

　ここで疑問を１つ呈したい。「首都圏新築マンション価格の年収倍率は、本当に１０倍を超えているのか？」。首都圏全体では年収倍率１０.９９倍なので、１０倍を超えているように見えるのだが、「それは本当だろうか」と問題提起しているのである。

　問題提起の根拠になるのは、リクルート住まいカンパニーの「首都圏新築マンション契約者動向調査」（調査数４０６５人）に掲載された数字である。

　この表を見ると、マンション購入者の世帯年収は「６００～８００万円未満」が最も多く２４．８％を占めている。以下「８００～１０００万円未満」、「４００～６００万円未満」、「１２００万円以上」などと続く。そして平均年収は８７２万円に達している。

　次に、マンションの購入価格を見ると、６０００万円以上が最も多く２１.４％を占めている。以下「５０００～６０００万円未満」、「４５００～５０００万円未満」などと続く。そして平均購入価格は４９７５万円にとどまっている。

　２０１５年の契約者全体では、平均購入価格は４９７５万円、購入者の平均年収は８７２万円なので、新築マンション価格の年収倍率は次のようになる。

　新築マンション価格の年収倍率＝４９７５万円÷８７２万円＝５.７

　東京カンテイのデータと、リクルート住まいカンパニーのデータを、比較しやすいように表形式にまとめた。

　表に示したように、東京カンテイでは７０平方メートル換算価格を使うのに対して、リクルートでは平均購入価格を使う。また、東京カンテイでは住民の平均年収を使うのに対して、リクルートでは購入者の平均年収を使う。このため、東京カンテイの年収倍率は１０.９９倍と高くなったのに､リクルートの年収倍率は５.７倍と約半分近くになった。

　私はマンション市場で実際に購入したユーザーの数字を反映した､リクルートの年収倍率の方が説得力があると感じるのだが、読者の皆さんはいかがだろうか。