分譲マンションの欠陥問題を振り返るとき、これまで最悪の事件とされたのは、２００５年１１月に発覚した姉歯元建築士による「耐震偽装事件」だった。しかし今年は３月に東洋ゴム工業による「免震装置偽装事件」が発覚したのに続いて、１０月には旭化成建材による「杭施工不良事件」が発覚するという異常な展開になった。

　一「耐震偽装事件」

　姉歯元建築士が耐震偽装した２１棟７３０戸のマンションを、建設し販売したヒューザーが倒産。国交省が「震度５強の地震で倒壊する恐れがある」としてマンションの解体を指示したため、多くの住民が住宅ローンを抱えたまま自宅を失った。

　二「免震装置偽装事件」

　東洋ゴム工業による免震装置の偽装に巻き込まれた１４５棟のうち、マンションは７４棟だった。今年１１月時点で、公共施設やマンションなど計９棟で交換工事が始まったが、残る多くの建物では工事の見通しさえ立っていない。

　三「杭施工不良事件」

　「パークシティＬａＬａ横浜」は総戸数７０４戸で、ヒューザーの２１棟７３０戸とほぼ同規模。三井不動産レジデンシャルは今年１０月３１日に、全４棟の建替を基本的な枠組みとする方針を提示し、管理組合が対応策を考慮している段階である。

　ここで、旭化成建材による杭の施工不良事件と、東洋ゴム工業による免震装置の偽装事件を対象に、少し荒っぽい試算をしてみよう。　

　このうち杭工事で失敗した場合には、「補強工事は極めて困難」とされているため、建物は解体され建て替えられることが多い。これに対して、免震構造は基礎の上に免震装置を載せ、その上に柱を載せるという仕組みなので、難工事になることは間違いないが、「何とか補強工事が可能」になる。この違いが決定的な差を生み出す。

　まず東洋ゴム工業による免震装置偽装事件の影響を試算する。

　一「新築工事の費用」。建築工事費を１００とすると、躯体工事費は４０くらいで、免震装置費用Ｙは１～５程度。

　二「補強工事の費用」。補強工事の費用は１０～２０くらい。

　三「入居者の一時退去費用」。数カ月～１年分の費用がかかる。

　次に旭化成建材による杭施工不良事件の影響を試算する。

　一「新築工事の費用」。建築工事費を１００とすると、躯体工事費は４０くらい。杭工事費のＸは、支持層の深さや杭の本数によって異なるが、１～５程度。

　二「解体工事および建替工事の費用」。解体工事費は２０～３０くらいで、建替工事費は１３０くらい。合計すると１５０程度になる。このうち建替工事費を１３０くらいとしたのは、以前の新築工事と今後の建替工事を比べると、建築工事費が約３０％アップすると見込んだもの。

　三「入居者の一時退去費用」。２年～４年分の費用がかかる。

　２つの試算を比較する。まず東洋ゴム工業は、免震装置費用Ｙ（１～５程度）を得るために、補強工事の費用として１０～２０くらいを負担しなければならない立場に追い込まれた。

　これに対して、旭化成建材は杭工事費Ｘ（１～５程度）を得るために、解体工事および建替工事の費用として１５０くらいを負担しなければならない立場に追い込まれた。東洋ゴム工業とはひと桁違う負担である。