昔から「マンションは管理を買え」といわれる。これは、「建物がきちんと管理され、かつ修繕されてきた場合、マンションの資産価値が長く維持される事実」に着目。「管理組合として、適切な管理計画と修繕計画を立案し、必要な管理費と修繕積立金を確実に徴収し、かつ計画的に修繕していけば、やがて優れたマンションという神話が浸透していく」という定説である。

　最近、「マンション管理神話」を代表する最新例に躍り出たのが、「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の管理組合である。このマンションは２００９年竣工、２０３.５ｍ、５９階建て、７９４戸。三井不動産レジデンシャルを筆頭とする複数の会社が分譲した。

　分譲時に事業者が作成した計画では、修繕積立金は１戸当たり月額約７０００円と安く、計画期間は３０年しか考えていなかった。また、修繕積立金は５年ごとに値上がりし、築２０年目には月３万円近くになり、全期間の平均では２万円だった。

　入居から数年後に、同管理組合の理事会は、首都圏にある築３０年以上のマンションの取引事例を調査。修繕積立金が潤沢な物件ほど高値を維持しているという結論を得た。

　そのため、「住民による住民のための修繕ルール五箇条」を作成した。

　一　５０年間の資金を確保する。

　二　修繕積立金の値上げは原則１回だけ。

　三　費用見積もりは保守的に行う。

　四　現在と将来の住民の負担を公平にする。

　五　このマンションは「５０年安心」という評価を市場に定着させる。

　そして、２０１３年７月の管理組合総会に、月約７０００円の修繕積立金を、約１万７０００円へ引き上げる議案を提出して、承認された。新計画では、目先の負担は増すが長い目では得になる。

　筆者はこの「修繕ルール五箇条」を高く評価。日経ＢＰ社のウェブサイト「ＳＡＦＥＴＹ　ＪＡＰＡＮ」に掲載されたコラムの中で、次のように呼びかけた。

　「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合の皆さん。建築費の高騰にどのように立ち向かうべきか、研究しておられますか。方向性が見えてきましたら、ぜひ『５０年安心計画』のページでご披露ください。マンション管理に関心を持つ人たちにとって、貴重で有用な情報になると思います」。

　後日、幸いにも「将来リスクに対応した５０年安心計画」と題する、回答をいただくことができた。骨子は以下の３点。

　一　支出計画の中に十分なバッファーをおいています。

　二　日常の保守・修理と組合わせて支出額を抑制する仕組みとしています。

　三　資産収益を活用して、将来の物価上昇リスクを自動的にカバーします。

　マンションの将来に希望を持ち、確信を抱くことができる内容が盛り込まれている。

　（注）将来リスクに対応した５０年安心計画のＵＲＬ

　　　　http://www.midskytower.com/wp/?p=2151