私は新築分譲マンションを取材する場合、事前に口コミ掲示板サイトの『マンションコミュニティ』に目を通すことにしている。そのマンションに関心を持つユーザーが、何を考えているのかをざっと把握して、一種の「土地勘」を身に付けるのである。

　ただし『マンションコミュニティ』に掲載されている投稿はいわば玉石混交で、役に立つこともある一方、投稿者同士が泥仕合を繰り広げていて時間の無駄遣いに終わることもある。

　旭化成不動産レジデンスの新築分譲マンション、「アトラス四谷」の場合には、掲載された投稿は要点をうまく捉えているものが多くて興味深かった。

　「アトラス四谷」の前身は、１９５６年（昭和３１年）に民間企業によるわが国初の分譲マンションとして誕生した、「四谷コーポラス」である。

　「四谷コーポラス」はＪＲ「四ツ谷」駅から徒歩６分。外堀通りから少し入った住宅街に、地上５階建て、全２８戸の分譲マンションとして完成した。

　住戸のうち２４戸はメゾネットタイプで、入居者の要望を聞く「オーダーメード」方式で設計され、専有面積は７６.８９平方メートル（２３.３坪）、価格は１戸２３３万円だった。

　当時は大卒の初任給が１万円程度。そういう時代に、今日でいう「コンシェルジュサービス」を提供した「四谷コーポラス」の購入者は、大学教授、弁護士、大手企業社長などの富裕層だったという。

（旧「四谷コーポラス」の外廊下）

　しかし築後５０年が過ぎる頃から、建物やインフラの老朽化が目立つようになった。このため２０１５年に、管理組合が「建替推進委員会」を設立。２０１６年には「事業協力者選定コンペ」を実施して、旭化成不動産レジデンスに建替を依頼した。

　旧「四谷コーポラス」は地上５階、延べ床面積が２２９０平方メートルで、住戸数は２８戸だった。

　それに対して、新「アトラス四谷」は地下１階・地上６階に変更。延べ床面積を３９８６平方メートルに広げたため、住戸数を５１戸に増やすことができた。そのうち非分譲住戸２３戸には従来の区分所有者が入居し、分譲住戸２８戸には新たな購入者が入居する。

　ただし、住戸数を増やすためには、いろいろ遣り繰りしなければならなかった。　「アトラス四谷」の特徴を要約すると、以下のようになる。

　一　共用廊下は外廊下とする（庇付き、アルミルーバーで目隠し）

　二　分譲住戸の専有面積は約３０〜約６１平方メートル（１Ｋ〜２ＬＤＫ）

　三　平均坪単価は４６０万円

（新「アトラス四谷」の完成予想パース）

　これに対して、『マンションコミュニティ』では、以下Ａ〜Ｆの諸点が議論の的になっていた。「投稿者の意見」に対して、「私が取材した結果をもとに回答する」形式で構成してみた。

【Ａ「旧来の地権者」と「新しい区分所有者」の関係】
　投稿者──「地権者が２３戸、新入居者が２８戸という割合なので、管理組合が地権者に支配されてしまうのではないかと心配です」

　私の回答──「旭化成不動産レジデンスの販売担当者は、『新入居者の中には、地権者の皆さんが管理組合をリードしてくれるのなら負担が楽になる、と喜んでいる人も少なくありません』と教えてくれました」

【Ｂ狭い専有面積】
　投稿者──「立地がいいのに、狭い住戸が主体なので残念です」

　私の回答──「敷地に制約があるためです。狭い住戸は単身者あるいはディンクス向けと割り切るべきでしょう」

【Ｃなぜ外廊下？】
　投稿者──「この立地と規模で外廊下はあり得ないと思います」

　私の回答──「旧『四谷コーポラス』も、写真で見るように外廊下でした。なお新『アトラス四谷』では、アルミルーバーを付けて部分的に目隠しをしているので、少しは進歩しています」

【Ｄ狭いので投資向き？】
　投稿者──「専有面積が狭いので投資向きかと。ただし利回りが悪すぎる・・・」

　私の回答──「販売担当者は、『新規購入者の目的は実需あるいはセカンドハウスです。投資目的の方はおられないと思います』と話していました」

【Ｅ立地と価格】
　投稿者──「立地がいいので、やはり坪５００万はするのでしょうか？」

　私の回答──「販売担当者は、『第１期販売では平均坪単価は４６０万円』と話していました」

【Ｆ再開発計画の進行】
　投稿者──「四ツ谷駅前で大規模な再開発事業が進行していますね」　

　私の回答──「商業施設もあるので便利になります。また再開発が追い風になって、このマンションの資産価値が向上する可能性もあります」

（新「アトラス四谷」のラウンジ。旧建物で使われた本棚、扉、格子などが展示され、懐かしい雰囲気が伝わってくる）

〖アトラス四谷の概要〗
所在地─東京都新宿区四谷本塩町１０－１（地番）
交通─ＪＲ中央・総武線「四ツ谷」駅徒歩６分
総戸数─５１戸（分譲住戸２８戸、非分譲住戸２３戸）
敷地面積─約９９６平方メートル
建築延床面積─約３９８６平方メートル
構造・規模─鉄筋コンクリート造、地上６階・地下１階
地域・地区─第１種住居地域
自転車置場─６０台
バイク置場─６台
管理会社─旭化成不動産コミュニティ
建物完成─２０１９年７月下旬予定
売主─旭化成不動産レジデンス
設計・監理─パルシップ
デザイン監修─Ｅ.Ａ.Ｓ.Ｔ.建築都市計画事務所
施工─佐藤秀