不動産コンサルタントのスタイルアクト（沖有人社長）は２カ月に１回の割合で、「沖式儲かる確率・上位物件ランキング」を公表する。

　これは、現在販売中の物件の中から、「マンションの資産性の保たれやすさを確率で示した指数」の上位物件を、首都圏エリア別にまとめたもの。

　最近３回のランキングをチェックしてみよう。

　２０１６年４月に公表したデータでは、首都圏９エリアのうち、住友不動産の４物件が１位に入っている。また２３区４エリアに限ると３物件が１位に入っている。まさに「住友不動産強し」である。

　次に２０１６年６月に公表したデータでは、首都圏９エリアのうち、住友不動産の５物件が１位に入っている。また２３区４エリアに限ると３物件が１位に入っている。「住友不動産恐るべし」である。

　そして２０１６年８月に公表したデータでは、首都圏９エリアのうち、住友不動産の３物件が１位に入っている。また２３区４エリアに限ると３物件が１位に入っている。「住友不動産は２３区で強し」である。

　沖式儲かる確率では、まず１９９３年以降に分譲された首都圏１万８０００棟のマンションの利回り（沖式利回り）を、以下の式で計算して基本データとする。

　「マンション利回り」＝「マンション収益（家賃相当額＋売却時損益額）」÷「新築分譲価格」

　そして利回りが２％以上だと資産性が高い、１％台だと平均的、１％未満だと資産性は高くない、と判断する。

　次に、新規に分譲されるマンションの「資産性を構成する要素（最寄駅、総戸数、売主等）」を、過去のデータと比較する。

　そして「資産性を構成する要素」が、資産性が高いと判断された物件にどの程度近いのかを、確率（０％～１００％）で表す。

　それにしても、「沖式儲かる確率ランキング」で住友不動産はなぜ、これだけ強いのだろうか。別の表現をすると、「沖式儲かる確率と住友不動産はなぜ、これだけ相性がいいのだろうか。

　私は２０１５年４月に、住友不動産の販売方法について２編の記事を書いたことがある。

　【分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（前編）】

　http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/

　【続・分譲マンション七不思議──住友不動産「青田売り＋完成売り」の舞台裏（後編）】

　http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/040200003/

　その中で、次のようなやり取りをした。

　問 ─ 御社の販売スタイルは独特なため、他社に取材に行ったときにも、よく話題になります。そのとき、「第１期で即日完売すると、普通なら、販売所長はほめられる。しかし、住友不動産ではしかられるらしい」といううわさ話を、何回か耳にしました。これは本当ですか。

　答 ─ しかったケースですか（苦笑）。最近は、価格検証をしっかりやっていますので、即完になるような価格でお売りすることはありません。あったとすると、ずい分前の話になります。その場合にも、しかったというよりは、営業姿勢の確認です。「いい商品を時間をかけてお売りするのが基本なのに、即完だけに気を取られているのは、意識としておかしいぞ」、と──。

　このやり取りをベースにして、次の式を吟味してみたい。

　「マンション利回り」＝「マンション収益（家賃相当額＋売却時損益額）」÷「新築分譲価格」

　「即完になるような価格で販売しない」ということは、「新築分譲価格が安くはない」ことを意味している。すると、残るのは、「マンション収益（家賃相当額＋売却時損益額）が高い」という結論でなければならない。

　すなわち「いい家賃を取りやすいマンション」あるいは「中古価格が下がりにくいマンション」ということだ。いろいろ考えると、「そうかもしれないなぁー」と思えてくる。読者の皆さんは、どう考えるだろうか？